王書城：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的末日正在逐步到來(lái)
2012-12-11 來(lái)源：王書城的博客 編輯：木木
延續(xù)三年之久的房地產(chǎn)調(diào)控政策給中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了極大的傷害，這種負(fù)面的效應(yīng)不僅擾亂了商品房市場(chǎng)，而且，危害更大的是是使得中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了瘋狂的狀態(tài)。這些年來(lái)，人們關(guān)注的重點(diǎn)一直放在住宅市場(chǎng)，關(guān)于住宅市場(chǎng)的泡沫的爭(zhēng)論至今仍在繼續(xù)。其實(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果說(shuō)有泡沫存在的話，這個(gè)泡沫就是商業(yè)地產(chǎn)，特別是集中體現(xiàn)在大型購(gòu)物中心的瘋狂建設(shè)上面。
第一，中國(guó)的購(gòu)物中心正在成為經(jīng)濟(jì)的幽靈
據(jù)世界著名的萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司今年對(duì)中國(guó)的購(gòu)物中心開展的一項(xiàng)調(diào)查，幽靈購(gòu)物中心綜合征正在蔓延：2012年年，中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。 二線城市的平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%，而在一線城市，空置率從去年的7.9%增加至今年的8.4%。在中國(guó)兩個(gè)二線城市沈陽(yáng)和成都，購(gòu)物中心控制率分別為17%和16.2%;在廣州，空置率達(dá)到10.2%，而2011年年還只是剛超過(guò)4%�？罩寐噬叩牧硪粋�(gè)重要原因是，出現(xiàn)了太多占地面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的新的大型購(gòu)物中心。由于中央政府強(qiáng)調(diào)把促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱，同時(shí)又對(duì)于住宅進(jìn)行限購(gòu)，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不得不大量建設(shè)更多商業(yè)購(gòu)物中心。尤其是沈陽(yáng)、成都和廣州等城市，正在建設(shè)新的商業(yè)區(qū)，這意味著有建設(shè)大型購(gòu)物中心的空間。
第二，建設(shè)大型購(gòu)物中心已經(jīng)成為一種落后的觀念
購(gòu)物中心面臨的另一個(gè)問題是中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的發(fā)展，而網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物會(huì)減少實(shí)體購(gòu)物中心的人流。據(jù)貝恩公司的研究，2013年，中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)零售額可能超過(guò)美國(guó)。今年光棍節(jié)的瘋狂網(wǎng)上購(gòu)物標(biāo)志著中國(guó)青年一代的購(gòu)物習(xí)慣和偏好已經(jīng)從逛實(shí)體店轉(zhuǎn)變?yōu)楣渚W(wǎng)上商城，購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣的革命性的轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)。由于電商的異軍突起，敲響了大型購(gòu)物中心的喪鐘。80后與90后正在成為消費(fèi)的主體，而網(wǎng)上購(gòu)物正在成為他們的首選。一個(gè)新的業(yè)態(tài)興起必然會(huì)導(dǎo)致舊的業(yè)態(tài)的衰落。
第三，地方政府好大喜功催生大型購(gòu)物中心畸形發(fā)展
當(dāng)鄧小平掌握了中國(guó)的政治領(lǐng)導(dǎo)權(quán)之后，曾經(jīng)不余遺力地批判1950年代的大躍進(jìn)。盡管如此，中國(guó)官員們幾千年來(lái)養(yǎng)成的好大喜功的習(xí)慣并沒有任何的改變。這些年來(lái)是中國(guó)兩千多年以來(lái)最好大喜功的時(shí)期。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，羅倫斯魔咒始終徘徊，陰魂難散。在中國(guó)的二三線城市有這樣一個(gè)普遍現(xiàn)象，大面積的新城開發(fā)使得商業(yè)地產(chǎn)瘋狂增長(zhǎng)，而購(gòu)物中心就是其中之一。世邦魏理仕發(fā)布全球購(gòu)物中心報(bào)告稱，截至今年1月，中國(guó)在建的購(gòu)物中心面積占全球總在建面積的一半。按城市分，天津的在建面積排名第一，達(dá)245萬(wàn)平方米。相比之下，在歐洲各大城市中，購(gòu)物中心存量面積超過(guò)245萬(wàn)平方米的，只有巴黎和莫斯科。同樣擁有巨大在建體量的，還有沈陽(yáng)和成都，這兩座城市的購(gòu)物中心在建面積分別為217萬(wàn)和189萬(wàn)平方米。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，中國(guó)是去年最活躍的開發(fā)市場(chǎng)。2011年，全球新竣工購(gòu)物中心面積最大的5個(gè)城市，有4個(gè)位于中國(guó)。其中，沈陽(yáng)2011年開業(yè)的6個(gè)購(gòu)物中心總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，位列首位。第二名是武漢，新開業(yè)面積為57.4萬(wàn)平方米，同樣是6個(gè)購(gòu)物中心。許多城市購(gòu)物中心的擴(kuò)張速度已經(jīng)超過(guò)了消費(fèi)需求。盡管有大量購(gòu)物中心在建，但大部分項(xiàng)目位于主要城市的新興區(qū)域，而非國(guó)際零售商希望進(jìn)駐的核心區(qū)域。
第四，高空置率隱藏著巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)
一、二線城市的新興區(qū)域以及小城市的新購(gòu)物中心過(guò)度開發(fā)，無(wú)可避免地導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)了較高空置率。來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，以各地購(gòu)物中心的空置率衡量，中國(guó)主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無(wú)錫 1.5%，廣州/南京/上海/武漢也都在 2～ 5%之間;最差的是沈陽(yáng)，空置率高達(dá) 24.3%，鄭州次之 20.7% 。居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。由于大型購(gòu)物中心的過(guò)量建設(shè)和人們購(gòu)物習(xí)慣的改變，購(gòu)物中心的過(guò)剩是難以避免的，其帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)。
第五，房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是限制建設(shè)大型購(gòu)物中心
中央政府的有關(guān)部門對(duì)于購(gòu)物中心熱的危害顯然缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和警惕。由于對(duì)商品住宅在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行調(diào)控，為了避免房地產(chǎn)業(yè)的急剎車給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的損害，因此，放任地方政府大建購(gòu)物中心�，F(xiàn)在，全國(guó)最著名的商業(yè)街，如上海的南京路、淮海路，北京的王府井、西單等，都已經(jīng)出現(xiàn)了發(fā)展危機(jī)，那些在二三線城市建設(shè)起來(lái)的商業(yè)中心的未來(lái)命運(yùn)也就可想而知了。大型購(gòu)物中心熱已經(jīng)到了必須降溫的時(shí)期了。
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