張宏偉：2013年需防止全國房價報復(fù)性上漲
2012-12-06 來源：張宏偉的博客 編輯：木木
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點。國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，也同樣反映出房價連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢。
在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國房價仍然出現(xiàn)連續(xù)6個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。
從國內(nèi)環(huán)境看，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3推出，內(nèi)外兩種趨勢的重合，對物價上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。
我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機(jī)會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大爆炸”的當(dāng)下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這不可避免地仍然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。
近期，多家房企赴港上市、收購上市平臺，或在通過境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線正在緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。
因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價格的上漲與反彈。
從價格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國房價連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價角度來講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應(yīng)該錯過當(dāng)前“平價”購房時機(jī)。
一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。
在第四季度甚至更長時間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機(jī)進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，成交量的持續(xù)回升也導(dǎo)致1-11月的房地產(chǎn)市場“基本面”開始逐步小幅好轉(zhuǎn)，1-11月及今后整個市場“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。
在這個階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價報復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。
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