李文龍：龍頭房企業(yè)績飄紅透露出什么信號
2012-12-05 來源：李文龍的博客 編輯：無憂
在樓市博弈邁入深水區(qū)之際，市場上不斷傳來龍頭房企業(yè)績飄紅的消息。根據(jù)陸續(xù)披露的業(yè)績報告，保利、招商等龍頭開發(fā)商已提前完成全年的銷售目標。
眼下樓市儼然又走到一個十字路口，此時標桿房企的驚人業(yè)績是一個怎樣的信號?在今年完成銷售目標無虞后，明年開發(fā)商會借機漲價還是繼續(xù)以價換量?
業(yè)界人士分析，今年成交量回暖，既源于剛性需求集中釋放，又是開發(fā)商“以價換量”的結果。在剛性需求已經(jīng)大量消耗的背景下，如果不能補充新的購買力，那么成交回升將難以為繼。因而，房價也難以大幅反彈，這從環(huán)比上漲的城市最近連續(xù)三個月漲幅均未超過1%可以看出，市場正在繼續(xù)積攢拉動房價下行的力量。
這股力量來自市場的供需機制。事實上，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資并未明顯減速，但是成交量卻與前幾年不可同日而語，供給的增加與需求疲軟形成明顯對比，導致市場進入一個高庫存期。同時，保障性住房大舉入市又加劇了這一態(tài)勢，使得開發(fā)商為了回籠資金，不得不加緊降價跑量。
上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報告顯示，今年1~10月，10大房企總體上采取了“以價換量”的營銷策略。盡管銷售價格持續(xù)下滑，但銷售面積卻大幅上升。比如10月份，10大房企商品房銷售均價為9360元/平方米，環(huán)比下降5.0%，但銷量面積環(huán)比增長29.4%。
今年以來，許多城市對調(diào)控政策進行了微調(diào)，以刺激剛需入市。利用這一良好的“時間窗”，主動降價求售，成為資金鏈緊繃的開發(fā)商們的普遍選擇。從市場環(huán)境來看，成交量回升的基礎并不穩(wěn)固，市場尚未出現(xiàn)全面回暖的特征。也就是說，雖然開發(fā)商的資金壓力短期內(nèi)緩解，但是整體的生存環(huán)境并未全面改善。在市場競爭日益加劇、融資渠道全面收窄的趨勢下，開發(fā)商們?nèi)詳[脫不了適者生存的競爭法則。在“現(xiàn)金為王”時代到來時，開發(fā)商如想在市場競爭中贏得一席之地，將被迫再度“以價換量”，進行策略性降價，以儲備“過冬”資金。
當前買賣雙方博弈的拉鋸狀態(tài)仍未結束，如何激活未來的成交量，緩解庫存壓力，仍是開發(fā)商應深思熟慮的問題。而在這輪調(diào)控中，首先是實力較弱的中小房企的生存空間被壓縮。在去年以來的降價潮中，反倒是恒大、萬科等龍頭房企充當了領頭羊角色，資金鏈脆弱、開發(fā)成本較高的小型開發(fā)商不敢貿(mào)然降價。如果這一格局延續(xù)，那么樓市又將迎來一個大幅度的階段性調(diào)整。
有專家表示，促進房地產(chǎn)市場轉型，是我國樓市調(diào)控的長遠目標。要鏟除滋生房價泡沫的土壤，未來的調(diào)控思路應當是，一方面千方百計把洶涌的投資潮水擋在市場之外，目前，限購、限貸已經(jīng)筑起了這樣一道堤壩，下一步應更有效而充分地發(fā)揮市場手段。另一方面，要想方設法激活剛性需求，因為市場的本質(zhì)是交易，剛性需求的持續(xù)入市，是樓市長期繁榮的根本支撐。就目前而言，地方政府的微調(diào)政策只能短期內(nèi)刺激剛需的入市愿望，并不能從根本上改變高房價與購買力不足之間的矛盾。因此，未來的成交量回升仍依賴于房價繼續(xù)調(diào)整。
眾所周知，決定成交價格的是供需關系以及剛需的購買力。隨著調(diào)控向縱深推進，開發(fā)商牢牢把握定價權和話語權的格局已被打破。理性消費觀念的逐步形成以及以租代購觀念的興起，使得購房意愿已經(jīng)大幅減弱。開發(fā)商顯然應當意識到，下一波剛需釋放需要房價回調(diào)到更低的價位，而這需要開發(fā)商主動調(diào)整，避免出現(xiàn)“有價無市”的尷尬局面。
長遠來看，人多地少、房少，仍是我國基本國情，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程，仍將創(chuàng)造大量剛性需求。因此，我國住宅市場的發(fā)展空間仍很大，只要房價能夠調(diào)整到位，成交就仍然有需求支撐。而從配置住房資源的角度看，雖然近兩年保障房建設加快，但是這一供給滿足的是低收入人群的居住需求，而市場上大部分工薪階層的居住需求，最終還需要商品房市場來解決。這意味著，要使房價回調(diào)到與大多數(shù)購房者購買力相對等的位置，樓市調(diào)控依然任重道遠。
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