鐘偉：鄂爾多斯和溫州房地產(chǎn)五年內(nèi)恐難翻身(2)
2012-12-04 來源：鐘偉的博客 編輯：無憂
“這也是為什么我們認(rèn)為明年土地、開發(fā)及投資市場不可能像銷售市場那樣，有明顯轉(zhuǎn)暖的基本原因。”鐘偉表示，中國的貨幣化、城市化和人口流動(dòng)決定了，未來5~8年的房地產(chǎn)市場增長的空間仍然有，但增速將大大下降。“未來十年，每年能賣10億~15億平方米的商品房，也就1000萬~1500萬套。”
他進(jìn)一步解釋稱，未來如果經(jīng)濟(jì)年增長7%，那么到2020年GDP將翻番。如果房地產(chǎn)市場增長要跟得上經(jīng)濟(jì)增長的速度，到2020年房地產(chǎn)的年銷售要達(dá)到23億平方米的水平，但這明顯不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槌擎?zhèn)化的進(jìn)程、人口流動(dòng)進(jìn)程，決定了未來房地產(chǎn)的需求主體。
鐘偉稱，未來樓市的主力軍將是改善性需求而不是首次置業(yè)，這一塊對(duì)住宅需求大概是一年600萬套。其次，每年還有500萬~600萬的大學(xué)生留在城市，他們是第二大需求的主力，我們把他們稱作為首次置業(yè)者，剩下的則是中低端商品房需求和保障房的需求。
“基于這樣的判斷，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)利潤回報(bào)的主要來源，不是城鎮(zhèn)化指向的三四線城市，而是房價(jià)本來就比較高的，但市政服務(wù)水平也同樣高、城市管理能力比較強(qiáng)的一線城市的核心區(qū)域。”鐘偉坦言，如果要買房，首選北上廣城市核心區(qū)的品質(zhì)樓盤。
快速開發(fā)將成為主導(dǎo)模式
在鐘偉看來，未來樓市的增長空間及利潤空間都已有限，那么，房企該如何設(shè)定自己的企業(yè)戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營呢?
鐘偉認(rèn)為，快速開發(fā)將成為主導(dǎo)模式。“造城時(shí)代已經(jīng)過去了，圈一塊地幾千畝做個(gè)5年、10年，從而覆蓋行業(yè)周期波動(dòng)，這樣的模式有可能個(gè)別企業(yè)能做到，但大多數(shù)企業(yè)無能為力了。同時(shí)，對(duì)品質(zhì)、銷售的追求超過了去拿地、新開工的欲望。”
“整體上看，中期供過于求，短期住宅好于非住宅，銷售好于開發(fā)投資，一二線城市好于三四線。房地產(chǎn)市場黃金十年以2010年為標(biāo)記已經(jīng)結(jié)束。未來更長時(shí)間內(nèi)，我們不會(huì)再看到房地產(chǎn)的黃金十年，不過我們還是能夠期待，在局部城市、局部區(qū)域，樓市有明顯的上揚(yáng)。”鐘偉如是認(rèn)為。
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