葉檀：樓市冰火兩重天哪種房地產(chǎn)市場最危險
2012-12-03 來源：葉檀的博客 編輯：木木
中國房地產(chǎn)市場冰火兩重天，一些城市房價在上升，而部分前期上漲過快、經(jīng)濟(jì)低迷、結(jié)構(gòu)調(diào)整的中小城市房地產(chǎn)價格大幅下挫，典型的如鄂爾多斯、集寧等城市。
曾經(jīng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，軌道交通下的城市化將讓大城市周邊的中小城市成為洼地，這個觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確。以軌道交通最發(fā)達(dá)的日本、法國來看，資源都集聚在東京與巴黎都市圈，商業(yè)租金最高的在城市的核心商圈，住宅價格較為堅挺的是城市周邊交通便捷、上班族樂于居住的成熟社區(qū)。
商品房限購之初，房地產(chǎn)熱點(diǎn)溢出大城市，向不限購或者限購不嚴(yán)的中小城市擴(kuò)散。調(diào)控成為常態(tài)之后，一些前期上漲過快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的中小城市顯示出疲態(tài)。而北京、上海等城市的房價依然較為堅挺，尤其以資源最集中的北京論，其商業(yè)物業(yè)租金已經(jīng)創(chuàng)出天價。據(jù)高和資本的數(shù)據(jù)，10月位于東三環(huán)的高和萃項目的最高價格已達(dá)28萬元每平米，超過了此前世茂工三的24萬元每平米，成為北京鋪王，寫字樓、商鋪輪番上漲，而北京四環(huán)內(nèi)幾乎已經(jīng)不存在新的住宅物業(yè)空間。
2012年房地產(chǎn)形勢動蕩，省會城市除貴陽等少數(shù)城市外，房價相對堅挺，如杭州二手房價近期雖然下行，相比于溫州、義烏等地走勢穩(wěn)健。最近兩年GDP上升較快的地區(qū)，如湖南、湖北等地，核心城市房地產(chǎn)走勢穩(wěn)中有升。今年前10個月，一線城市一房和二房的供應(yīng)面積與成交面積的比例大體分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應(yīng)求;三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。貴陽房地產(chǎn)市場之所以引起關(guān)注，在于投資者對于當(dāng)?shù)貎蓚�千萬平方米級別的大盤心存懷疑，認(rèn)為供應(yīng)規(guī)模超過了當(dāng)?shù)厝丝谂c資金聚集的速度。
在嚴(yán)厲調(diào)控的限購期，開發(fā)商傾向于在三四線城市拿地，投資者轉(zhuǎn)向大城市周邊的中小城市，房地產(chǎn)價格便宜、城市化布局成為重要著眼點(diǎn)。
便宜未必能上漲。這些開發(fā)商首先忽略了三四線城市資源集聚能力不足，根據(jù)研究報告的數(shù)據(jù)，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。這些城市的發(fā)展不能夠吸附房地產(chǎn)消費(fèi)人群。
以邯鄲為例，作為河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米，目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
不僅如此，開發(fā)商與投資者被短暫的資金熱情沖昏了頭腦，忽略了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。已經(jīng)被當(dāng)作典型案例的鄂爾多斯，當(dāng)煤炭價格下降、民間借貸市場崩潰之后，房地產(chǎn)市場隨之崩盤，不僅沒有新的產(chǎn)業(yè)吸附當(dāng)?shù)厝丝�，常住人口反而回速離開。一旦經(jīng)濟(jì)一行伴隨著資金與人口雙降現(xiàn)象，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場便岌岌可危。其他值得關(guān)注的中小城市包括溫州、義烏、東莞等城市的房地產(chǎn)，這些城市得市場風(fēng)氣之先，房價一直處于高位。但在2008年后，隨著出口下降、低端制造業(yè)清理，這些地區(qū)都面臨著房地產(chǎn)從原有的出租獲利模式向中端制造業(yè)轉(zhuǎn)型、廠房商鋪空置率上升的陣痛中。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深入，貨幣趨于穩(wěn)定，投資客的數(shù)量將逐步減少，這對于試圖以旅游與養(yǎng)老吸引全國客戶的桂林、日照等城市，可不是個好消息。
中國的城市化是個溢出過程，各省級大城市作為核心城市，吸引本地人口，隨著房價上漲逐漸向周邊軌交經(jīng)過的二三線城市蔓延，最終達(dá)到平衡。前期房價上漲快、推地多、實體經(jīng)濟(jì)景氣下行的中小城市，有一部分已經(jīng)站在懸崖邊。
上一篇：陳玉霞：置業(yè)者期盼年底樓盤降價恐怕會落空
下一篇：管清友：人口城鎮(zhèn)化應(yīng)優(yōu)先于土地城鎮(zhèn)化
·葉檀：“錢荒不慌” 房地產(chǎn)市場預(yù)期不會垮塌
·葉檀：現(xiàn)行不動產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
