朱大鳴：中國樓市崩盤與回暖傳說的真相
2012-12-03 來源：朱大鳴的博客 編輯：木木
似乎從來都沒有現(xiàn)在對樓市未來判斷產(chǎn)生如此巨大的分歧，一線城市顯現(xiàn)出價格與成交量回升的跡象，而溫州樓市被腰斬的消息卻又給人們展現(xiàn)另一種崩潰的現(xiàn)象。
最近中國房地產(chǎn)市場陷入了冰火兩重天的考驗:一邊是大城市樓市回暖,一邊是中小城市房地產(chǎn)市場面臨崩潰的格局，人們對于房地產(chǎn)的思路也陷入了很大的混亂。崩盤的傳說與回暖的傳說在地產(chǎn)江湖上都十分流行，但真相或許都有。
譬如11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。就總體而言，目前中國樓市價格基本處于穩(wěn)定上漲狀態(tài)，10月份，全國100個城市新建住宅平均價格為8768元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。
而另一份數(shù)據(jù)顯示，唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。列舉這些數(shù)據(jù)與現(xiàn)象，并非僅僅是一種現(xiàn)象性考察，更不是一種制造混亂的假象，我們從中看更多的東西。
自從這一輪調(diào)控以來，房地產(chǎn)市場開始顯然沒有受到調(diào)控的壓力，但是，隨著信貸政策逐步收緊，再加上國際環(huán)境日趨惡化，多種壓力逐漸合成一致性方向的合力，調(diào)控政策威力日趨顯現(xiàn)。
就中國國內(nèi)具有代表性的兩種方向標來，股市如今幾度破掉2000心理大關(guān)口，而樓市活躍度著名風標溫州炒房團的老巢最近都被端了。大部分投機客已經(jīng)套牢，房價被腰斬的情況很正常。
這兩大風向標從整體上給樓市帶來了不祥之兆，何況如今房地產(chǎn)問題已經(jīng)遠遠不是經(jīng)濟問題了，而是牽涉到重大的社會穩(wěn)定性和政治威信問題，何況又在換屆的大背景下，從這一點而言，可以看出，投機性需求被遏制是肯定的。
但是，作為區(qū)位優(yōu)勢很好的一線城市，房地產(chǎn)市場似乎并沒有受到這些復雜壓力的影響，譬如作為全國政治中心的北京與作為經(jīng)濟中心的上海，樓市不僅堅挺而且市場正在回暖。
實際上，一線城市由于其存在優(yōu)勢的政治資源和經(jīng)濟資源，以及提供多種機會，再加上區(qū)位是不可復制的，所以，資本還是青睞這些地方。作為全國性乃至全球投資的中心之一，這些一些大城市的房價雖然上漲不再生猛，但依然逆勢抗寒。
這些復雜的情況可能就為調(diào)控政策微調(diào)設置了障礙。一方面，如果鑒于當前樓市存在巨大的去庫存化壓力，以及由此帶來的巨大的經(jīng)濟下行壓力，樓市調(diào)控政策可能會在現(xiàn)實中有所松動;然而，從一線城市以及全國大部分城市來看，房價上漲依然是主基調(diào)，這又預示著調(diào)控松動的可能性較小。
正是在這種兩難的背景下，人們對于后市的判斷感到迷茫。在我們看來，最大的迷茫可能就在于信貸政策到底如何變化。
因為信貸問題本身也存在著巨大的爭議，一方面，很多人一針見血地指出，過去的物價暴漲以及資產(chǎn)價格暴漲是貨幣量超發(fā)有著密切的親緣關(guān)系。
另一方面，如果沒有合理信貸投放量，還處于經(jīng)濟增長中間階段中國經(jīng)濟很可能失去動力機制，不可否認，中國過去輝煌有利用紙幣的幻覺效用在里面。
所以，對于信貸政策的變化判斷可能就事關(guān)整個房地產(chǎn)市場未來趨勢的關(guān)鍵性指標，而人們對此還是一片迷糊，這里存在太大的變數(shù)。
從鄂爾多斯到溫州樓市的幾近崩盤，人們從中發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的金融屬性很強烈，昔日只漲不跌的信念至少部分地破產(chǎn);從全國性數(shù)據(jù)檢視到一線樓市逆勢回暖，人們從中發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)作為經(jīng)濟體中支柱地位依然難以撼動。
這兩種相對立的寓言，給后市房地產(chǎn)市場帶來了極大的不確定性，也為各種觀點激烈交鋒帶來新的舞臺，譬如對賭樓市的事件又一次發(fā)酵，雖然主角與結(jié)局大不相同，但是，這也反映了人們的觀望心理依然十分濃烈。
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