楊紅旭：香港樓市為何總愛瘋癲的幕后故事
2012-12-01 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
今年以來，香港房價不斷創(chuàng)造歷史新高，招致港府重稅打壓。近期，樓市雖然顯露降溫苗頭，但尚不足以斷定會結(jié)速本輪長達(dá)八年的上行周期。不妨探究一下香港樓市愛瘋癲的幕后故事。
香港房地產(chǎn)市場就是全球樓市中的一個傳奇，彈丸之地上演了無數(shù)瘋狂與悲慘的樓市故事。海外熱錢進(jìn)出之頻繁，投資投機(jī)需求之旺盛，全球無二。二戰(zhàn)以后，60年多年時間內(nèi)，共計爆發(fā)了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。房價大起大落，如同小兒游戲。近幾十年，房地產(chǎn)業(yè)一直是僅次于進(jìn)出口貿(mào)易的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，人類城市發(fā)展史上無此先例�？偨Y(jié)一下半個多世紀(jì)以來香港房價大起大落、周期頻仍的五個因素。
一，房屋總體供不應(yīng)求。香港總面積只有1078平方公里，更何況山多平地少，適合房地產(chǎn)開發(fā)的用地更少，香港的半山腰中甚至山頂上，建設(shè)高層、超高層住宅，這在全世界都屬罕見;另外，商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)集中在非常狹小的區(qū)域，房屋供應(yīng)一直偏少。
二戰(zhàn)后，香港人數(shù)快速增長，經(jīng)濟(jì)長期繁榮，住宅需求持續(xù)旺盛;同時國際大都市的定位，也吸引了全球跨國公司、金融機(jī)構(gòu)的入駐，拉動了商務(wù)樓宇的需求。大部分時間段時，香港樓市皆表現(xiàn)為供不應(yīng)求，自然容易導(dǎo)致房價大漲。
第二，自由市場主義。香港是國際著名的自由港，一直奉行市場法則，崇尚自由貿(mào)易，多次被評為世界最自由最開放的經(jīng)濟(jì)體。基于此，長久以來，香港特區(qū)政府對于房地產(chǎn)市場采取寬松的態(tài)度，即便是在房價高漲時期，迫于社會輿論壓力，也多采取經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段(比如當(dāng)前的高稅率印花稅)，不愿實施限制性的行政干預(yù)手段。據(jù)統(tǒng)計，由于外來投資者涌入香港市場，沒有香港身份證人士購買住宅占成交比例，從2008年3.1%增加到2011年的6.5%，其中一手住宅更在2011年達(dá)到19.5%。
第三，投資投機(jī)需求過于旺盛。香港或許是全世界民間投資、投機(jī)房地產(chǎn)最瘋狂的地區(qū)，香港樓市的七輪房價上漲，已淋漓盡致地證明了這一點。而房價的頻繁和大幅波動，確實也提供了賺錢的良機(jī)，總體而言投資房產(chǎn)獲利者遠(yuǎn)多于虧損者。其結(jié)果是，投機(jī)過盛與房價大起大落，形成了“惡性循環(huán)”。
第四，寡頭壟斷市場。香港的房地產(chǎn)發(fā)展史，與幾大地產(chǎn)巨頭的崛起密切相關(guān)。發(fā)展至今，香港最大的十大家族財團(tuán)幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，前十大開發(fā)商占據(jù)香港樓市80%左右的市場份額，前三名更是占有50%以上的份額，地產(chǎn)巨頭形成寡頭壟斷，市場集中度遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家水平，遑論內(nèi)地。
寡頭壟斷的結(jié)果，是這些地產(chǎn)巨頭在很大程度上主導(dǎo)著商品房的定價權(quán)。期房預(yù)售，是香港大地產(chǎn)商的商業(yè)手段，后被內(nèi)地借鑒，其實部分發(fā)達(dá)國家也實行期房制度，但“炒樓花”卻是香港首創(chuàng)，而且瘋狂，只有圖紙的時候，就開始炒買炒賣，致使房屋具有一定的虛擬資產(chǎn)的性質(zhì)，交易的便利性、流動性大大增加。
第五、保障房緊抓不放。香港是世界上住房保障制度比較健全的經(jīng)濟(jì)體。從上世紀(jì)50年代開始建立公屋制度，1972年后開始進(jìn)入住房條件改善階段，1978年起實行“居者有其屋”計劃，居屋制度開始推行，后來又實行租者置其屋計劃(租置計劃)以及置業(yè)資助貸款計劃(置貸計劃)。
目前三分之一的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。約一半的港人，直接享受住房保障，這一比重僅次于新加坡，堪稱世界第二。窮人的住房問題，基本解決了。那么，商品房價格高漲，就與中低收入家庭無關(guān)了，即便房價再高，也不會民怨沸騰，游行抗議。
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