聶梅生：地產(chǎn)新政出臺時機相對比較成熟
2012-11-30 來源：聶梅生的博客 編輯：木木
“目前房價漲幅被控制住了，市場溫和復(fù)蘇，供需雙方趨于理性，適合改革性的新政出臺。”在27日下午舉行的“新形勢下城市中心經(jīng)濟發(fā)展高端論壇”上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生表示，對于新政策的出臺，各方都已做好準(zhǔn)備。
聶梅生表示，現(xiàn)在國房景氣指數(shù)處于低位，但已經(jīng)走穩(wěn);房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降，并沒有想象中的上升;商品房銷售面積持續(xù)小幅回升，溫和復(fù)蘇;土地購置面積增速下降;房企資金鏈穩(wěn)步修復(fù)，修復(fù)速度比預(yù)期快。“今年商品房銷售面積跟去年差不多。”
盡管房地產(chǎn)本身最困難的時候已經(jīng)過去，銷售額也在緩慢上升并保持穩(wěn)定，但在聶梅生看來，仍然存在一些制約其發(fā)展的問題，例如商品房待售面積居高不下，近幾年一直在3億平方米以上，且還在增加，“這是一個非常大的不穩(wěn)定因素。”此外，供地機制和土地財政關(guān)系的平衡，也在呼吁房地產(chǎn)體制性改革及長效機制的建立。
聶梅生表示，長效機制有三，一是地根，二是銀根，三是稅收。如果能夠逐步形成政府供地和市場供地的“雙軌制”，對未來10年中國房地產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展將起到巨大的推動作用。
銀根有兩方面，一是差別化信貸提供給差別化需求，更重要的是啟動多元化的融資渠道，“多元化的融資渠道將促進金融市場化改革當(dāng)中民間資金的進入，以帶來活力和新鮮血液。”聶梅生說。
稅收包括房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。聶梅生表示，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅在財政部的一些說法中是分開的，完全不是一回事。
“城鎮(zhèn)化是中國最大的內(nèi)需潛力所在，城鎮(zhèn)化率越高，房子賣的價格越高，銷售量越大，銷售業(yè)績越好。未來10年我國至少還有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國住宅銷售面積的12倍以上。”聶梅生表示，目前我國城鎮(zhèn)化率超過51%只是統(tǒng)計數(shù)據(jù)，真正戶籍進城的人口實際只有37%。要想讓城鎮(zhèn)化率真正提高到目前的水平，就應(yīng)在未來10年逐步推進戶籍制度改革。“戶籍制度改革所釋放出的購房需求，足以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”
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