葉檀：房地產(chǎn)就像臭豆腐 聞著臭吃著卻很香
2012-11-30 來源：葉檀的博客 編輯：木木
著名經(jīng)濟評論家葉檀在論壇上表示，徽州有毛豆腐，房地產(chǎn)可以比喻為臭豆腐，聞著臭，吃著香。未來房地產(chǎn)發(fā)展將實行試點城市的房產(chǎn)稅與土地財政、保障房與商品房雙軌制。
著名經(jīng)濟評論家葉檀在11月25日舉行第四屆黃山天盈建行財經(jīng)論壇上表示，徽州有毛豆腐，房地產(chǎn) 可以比喻為臭豆腐，聞著臭，吃著香。當前中國房地產(chǎn)處于冰火兩重天的態(tài)勢，實體經(jīng)濟和人均GDP緩慢上升、人和資源集聚的城市房價將會處于長期上升趨勢，近年來房企開始圈地的養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展前景不明，旅游地產(chǎn)應(yīng)注重精細化服務(wù)，未來房地產(chǎn)發(fā)展將實行試點城市的房產(chǎn)稅與土地財政、保障房與商品房雙軌制。
房地產(chǎn)當前處于冰火兩重天
論壇上葉檀認為，目前全球房地產(chǎn)市場都處于冰火兩重天的態(tài)勢，從2007年-2012年8月，全球房價上漲最高的城市包括香港、奧地利、新加坡以及中國等，多是資源和資金集聚、移民多、實體經(jīng)濟發(fā)達的城市。
對于中國房地產(chǎn)而言，很典型的兩種城市的房價在大幅下跌，一是資源集聚但大幅下跌的中小城市，當資源價格下跌之后，它的房價就開始下跌，最典型的在內(nèi)蒙古和陜北，譬如鄂爾多斯，160萬的人口一年流出10萬人，同時資金也在大幅度流出;二是制造業(yè)大幅下挫的中小型城市，如浙江、溫州等，現(xiàn)在義烏的一間商鋪已經(jīng)從以前一千萬現(xiàn)在已經(jīng)回落到四五百萬，價格在回落，且?guī)缀鯚o成交量，譬如東莞，大規(guī)模的出口制造廠搬遷至廣西、貴州，50%的空置率。但東部沿海大城市，房價仍保持一個堅挺的狀態(tài)，同時資源集聚的城市中間城市，如武漢、長沙等，房地產(chǎn)發(fā)展處于上升趨勢，房價也在穩(wěn)步上漲。
房地產(chǎn)不要看供求關(guān)系，第一要看貨幣，有貨幣泡沫，就一定有房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫多發(fā)于一些熱帶島嶼，像中國海南。;第二看當?shù)貙嶓w經(jīng)濟，如果當?shù)貙嶓w經(jīng)濟和人均收入緩慢上升，人和資源在集聚，房地產(chǎn)發(fā)展將有一個長期的上升周期。
旅游地產(chǎn)離不開精細化服務(wù)
十年前，房企建造商業(yè)地產(chǎn)，實際上是布局城市化的過程，近兩年不少房企在各大城市圈地布局養(yǎng)老動產(chǎn)，像海南、云南等城市，但養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展還很難判斷，但其發(fā)展與政府是息息相關(guān)的。
對黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展，葉檀也提出了一些建議，它認為目前各地都在發(fā)展旅游地產(chǎn)，存在同質(zhì)化競爭，黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該做一些別人想不到的服務(wù)，將精細化的高端服務(wù)與旅游結(jié)合起來是未來發(fā)展的大方向。同時對于投資者來說，投資資旅游地產(chǎn)首先想的不是增值服務(wù)，而是一種高端的體驗，是希望離開日常生活進入的一種精神休閑領(lǐng)域，因此旅游地產(chǎn)發(fā)展背后的支撐服務(wù)是很重要的。
未來房地產(chǎn)將實行雙軌制
談到未來中國房地產(chǎn)市場，葉檀表示，主要取決于兩個因素，第一，地方財政能不能與土地脫鉤，，如過不能脫鉤，那就別指望地方政府能讓房價下降;第二，國家是否真的能夠出臺行之有效的政策，譬如房產(chǎn)稅，如果對存量房也征收房產(chǎn)稅，這個政策出臺將是致命的;葉檀判斷，未來中國房地產(chǎn)將走上雙軌制道路，即試點城市的房產(chǎn)稅與土地財政雙軌制、保障房與商品房雙軌制，將會持續(xù)很長一段時間。
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