朱大鳴：當(dāng)前房地產(chǎn)崩盤與回暖傳說(shuō)的真相
2012-11-27 來(lái)源：朱大鳴的博客 編輯：無(wú)憂
似乎從來(lái)都沒有現(xiàn)在對(duì)樓市未來(lái)判斷產(chǎn)生如此巨大的分歧，一線城市顯現(xiàn)出價(jià)格與成交量回升的跡象，而溫州樓市被腰斬的消息卻又給人們展現(xiàn)另一種崩潰的現(xiàn)象。最近中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了冰火兩重天的考驗(yàn)：一邊是大城市樓市回暖，一邊是中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨崩潰的格局，人們對(duì)于房地產(chǎn)的思路也陷入了很大的混亂。崩盤的傳說(shuō)與回暖的傳說(shuō)在地產(chǎn)江湖上都十分流行，但真相或許都有。
譬如11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。就總體而言，目前中國(guó)樓市價(jià)格基本處于穩(wěn)定上漲狀態(tài)，10月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8768元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。
而另一份數(shù)據(jù)顯示，唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。列舉這些數(shù)據(jù)與現(xiàn)象，并非僅僅是一種現(xiàn)象性考察，更不是一種制造混亂的假象，我們從中看更多的東西。
自從這一輪調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始顯然沒有受到調(diào)控的壓力，但是，隨著信貸政策逐步收緊，再加上國(guó)際環(huán)境日趨惡化，多種壓力逐漸合成一致性方向的合力，調(diào)控政策威力日趨顯現(xiàn)。就國(guó)內(nèi)具有代表性的兩種方向標(biāo)來(lái)，股市如今幾度破掉2000心理大關(guān)口，而樓市活躍度著名風(fēng)標(biāo)溫州炒房團(tuán)的老巢最近都被端了。大部分投機(jī)客已經(jīng)套牢，房?jī)r(jià)被腰斬的情況很正常。這兩大風(fēng)向標(biāo)從整體上給樓市帶來(lái)了不祥之兆，何況如今房地產(chǎn)問題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)問題了，而是牽涉到重大的社會(huì)穩(wěn)定性和政治威信問題，何況又在換屆的大背景下，從這一點(diǎn)而言，我們可以看出，投機(jī)性需求被遏制是肯定的。
但是，作為區(qū)位優(yōu)勢(shì)很好的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎并沒有受到這些復(fù)雜壓力的影響，譬如作為全國(guó)政治中心的北京與作為經(jīng)濟(jì)中心的上海，樓市不僅堅(jiān)挺而且市場(chǎng)正在回暖。實(shí)際上，一線城市由于其存在優(yōu)勢(shì)的政治資源和經(jīng)濟(jì)資源，以及提供多種機(jī)會(huì)，再加上區(qū)位是不可復(fù)制的，所以，資本還是青睞這些地方。作為全國(guó)性乃至全球投資的中心之一，這些一些大城市的房?jī)r(jià)雖然上漲不再生猛，但依然逆勢(shì)抗寒。
這些復(fù)雜的情況可能就為調(diào)控政策微調(diào)設(shè)置了障礙。一方面，如果鑒于當(dāng)前樓市存在巨大的去庫(kù)存化壓力，以及由此帶來(lái)的巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，樓市調(diào)控政策可能會(huì)在現(xiàn)實(shí)中有所松動(dòng);然而，從一線城市以及全國(guó)大部分城市來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲依然是主基調(diào)，這又預(yù)示著調(diào)控松動(dòng)的可能性較小。
正是在這種兩難的背景下，人們對(duì)于后市的判斷感到迷茫。在我們看來(lái)，最大的迷茫可能就在于信貸政策到底如何變化。因?yàn)樾刨J問題本身也存在著巨大的爭(zhēng)議，一方面，很多人一針見血地指出，過(guò)去的物價(jià)暴漲以及資產(chǎn)價(jià)格暴漲是貨幣量超發(fā)有著密切的親緣關(guān)系，另一方面，如果沒有合理信貸投放量，還處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中間階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)很可能失去動(dòng)力機(jī)制，不可否認(rèn)，我們過(guò)去輝煌有利用紙幣的幻覺效用在里面。所以，對(duì)于信貸政策的變化判斷可能就事關(guān)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)的關(guān)鍵性指標(biāo)，而人們對(duì)此還是一片迷糊，這里存在太大的變數(shù)。
從鄂爾多斯到溫州樓市的幾近崩盤，人們從中發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的金融屬性很強(qiáng)烈，昔日只漲不跌的信念至少部分地破產(chǎn);從全國(guó)性數(shù)據(jù)檢視到一線樓市逆勢(shì)回暖，人們從中發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)體中支柱地位依然難以撼動(dòng)。這兩種相對(duì)立的寓言，給后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了極大的不確定性，也為各種觀點(diǎn)激烈交鋒帶來(lái)新的舞臺(tái)，譬如對(duì)賭樓市的事件又一次發(fā)酵，雖然主角與結(jié)局大不相同，但是，這也反映了人們的觀望心理依然十分濃烈。
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