高海燕：后十八大樓市 去房地產(chǎn)化成共識
2012-11-23 來源：高海燕的博客 編輯：木木
盡管持續(xù)兩年的調(diào)控取得了控制過快上漲勢頭的成績，但房價“回到合理水平”的任務(wù)并沒能真正實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在強(qiáng)烈的機(jī)會主義色彩，認(rèn)為發(fā)展作為第一要務(wù)的使命沒有終結(jié)的時候，房地產(chǎn)依然被需要發(fā)揮“增長主力”的作用，因此寄希望于政策朝著有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向改善。置業(yè)者顯然對這一方向充滿了判斷上的模糊和焦慮擔(dān)心。但顯然，習(xí)慣性的認(rèn)知將在未來的發(fā)展中面臨被顛覆的可能。
十八大報告釋放的關(guān)鍵信息是持續(xù)改革、科學(xué)發(fā)展、人民幸福。習(xí)近平總書記在會見國內(nèi)外新聞記者的時候也事實(shí)上作出了莊嚴(yán)的許諾：“我們的人民熱愛生活，期盼有更好的教育、更穩(wěn)定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會保障、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境，期盼著孩子們能成長得更好、工作得更好、生活得更好。人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)。”基于上述的語境，房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度和人民住房權(quán)利的實(shí)現(xiàn)是怎么也繞不過去的關(guān)鍵問題。因此，從現(xiàn)在起，必須用更大的經(jīng)濟(jì)和社會邏輯與半徑來度量房地產(chǎn)問題。
經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型顯然是擺在十八大后中國經(jīng)濟(jì)基本面最緊迫的問題。國內(nèi)勞動力成本不可逆轉(zhuǎn)地上升，導(dǎo)致中國人口紅利效應(yīng)進(jìn)入遞減周期;環(huán)境資源的透支已接近極限，使得靠犧牲環(huán)境的方式換得經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)。在這一基礎(chǔ)上，中國一是要在保證制造業(yè)大國定位不變的前提要提升產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，依靠科技進(jìn)步和知識創(chuàng)新驅(qū)動，一是要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，從簡單的外貿(mào)依存度經(jīng)濟(jì)和投資驅(qū)動，擴(kuò)大消費(fèi)驅(qū)動的能力。今年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的事實(shí)表明，“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”的效應(yīng)正在顯現(xiàn)。但要想真正使中國經(jīng)濟(jì)的安全系數(shù)得到持續(xù)保證，需要社會資本的價值方向?qū)?yīng)轉(zhuǎn)型。因此，“去虛向?qū)?rdquo;已然成為宏觀決策層面總體的價值取向。在這一前提下，過去房地產(chǎn)短期暴利化所形成的社會財富效應(yīng)必然會受到抑制，否則，經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型缺乏事實(shí)上的“執(zhí)行者”。
貧富差距縮小顯然是擺在十八大后中國社會基本面最具有政治性的任務(wù)。十八大報告提出了未來十年城鄉(xiāng)居民人均收入均比2010年翻一番的目標(biāo)，以中國經(jīng)濟(jì)體的能力，這顯然是一個可以實(shí)現(xiàn)的數(shù)據(jù)。但問題的實(shí)質(zhì)不在此。宏觀層面當(dāng)然能意識到中國社會目前的潛在危機(jī)不在平均數(shù)據(jù)上而是分配公平上。因此，收入的可支付能力和收入分配的均衡度將是關(guān)鍵。在教育、醫(yī)療、住房、社會保障等涉及民生的事項(xiàng)中，住房權(quán)利是基本生存權(quán)利，這一領(lǐng)域的改善路徑，一是依靠政策性保障住房的加速和持續(xù)提供，一是控制以長期的房地產(chǎn)合理政策確保房價的穩(wěn)定性。如果房價不能遏制非理性上漲的局面，居民收入的可支付能力將無法保障，翻番的居民收入也將毫無意義。社會的貧富懸殊，將透過基本財產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)能力差距而進(jìn)一步放大。
以上述兩個基本出發(fā)點(diǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展環(huán)境而論，十八大后的房地產(chǎn)走向用一個說法可以概括：“去房地產(chǎn)化”。去房地產(chǎn)化的核心首先是解除房地產(chǎn)起落和宏觀經(jīng)濟(jì)起落之間的捆綁關(guān)系，其次是避免房價問題成為社會問題的引爆因素。
因此，在未來相當(dāng)長一個周期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向不會改變、政策力度不會放松，唯一可能發(fā)生的變化是政策機(jī)構(gòu)有可能在適當(dāng)?shù)臅r候面臨調(diào)整，以更長期的政策換取短期手段。比如房產(chǎn)稅。目前正在擴(kuò)大的試點(diǎn)，應(yīng)該在本質(zhì)上是為調(diào)劑中央政府和地方政府的利益關(guān)系尋找一個可平衡的尺度，但顯然是在為房產(chǎn)稅的最終推行提供可操作性的方案。
需要厘清的是，房地產(chǎn)的調(diào)控只是讓供需關(guān)系在一個合適的價格上交易而非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)去暴利化也并非去利潤化，而是讓房地產(chǎn)逐步進(jìn)入一個基本行業(yè)而不是特殊行業(yè)，同樣，快速城市化的要求依然會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但這一些必須在更合理的政策環(huán)境下運(yùn)行。
當(dāng)然，所有的轉(zhuǎn)型不是一蹴而就的，房地產(chǎn)更不例外，市場關(guān)系的博弈還會持續(xù)。無論是開發(fā)企業(yè)和置業(yè)者，還是中央政府和地方政府。因此市場波動仍然會是未來一年左右的基本狀況。
但無論怎樣，方向其實(shí)已經(jīng)比任何時候都明了。
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