王書城：解讀溫州房價暴跌的真實原因
2012-11-22 來源：王書城的博客 編輯：無憂
宋朝文人楊蟠在他的名作《詠永嘉》(溫州古為永嘉郡)一詩中是這樣贊美溫州的：“一片繁華海上頭，從來喚作小杭州。水如棋局分街陌，山似屏帷繞畫樓。是處有花迎我笑，何時無月逐人游。西湖宴賞爭標日，多少珠簾不下鉤。”可見在宋朝時溫州是何等的繁華。
1949年新中國成立之后，蔣介石集團被迫退守臺灣及東南沿海諸島，溫州成為了東南沿海前線。作為軍事斗爭的前哨陣地，國家自然不可能在溫州進行大規(guī)模的投資與建設(shè)，因此，在改革開放之前，溫州根本就沒有什么像樣的工業(yè)企業(yè)。這對溫州來說，是一件壞事，但同時也是一件好事。改革開放的大潮涌動之后，溫州人立刻順勢而動，私人企業(yè)如雨后春筍般的遍地開花。大多數(shù)的溫州人沒有在國營企業(yè)工作過的經(jīng)歷，也就沒有國有企業(yè)職工懶惰與包袱。前店后廠是溫州企業(yè)發(fā)展的初期模式。溫州人的第一桶金是靠小作坊掙來的，溫州人的第二桶金是靠投資發(fā)財?shù)�，而溫州人的投資目標就是一二線城市的房地產(chǎn)。
就溫州人的房地產(chǎn)投資而言，在住宅與商鋪之間，他們的投資重點是商鋪，一鋪養(yǎng)三代的觀念是極為牢固的。記得十多年前，一位溫州的小商人對我說過，在上海投資十套房產(chǎn)勝過辦一家企業(yè)，此時上海正深受亞洲金融風(fēng)暴的影響，大量的樓盤文人問津。十多年過去了，這位溫州小商人如今在房地產(chǎn)投資價值已經(jīng)過億，這只是溫州人投資房地產(chǎn)的一個小小縮影。
但是，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，從去年開始，溫州的房地產(chǎn)就開始遭遇寒流，在國內(nèi)許多一二線城市房價調(diào)控難以奏效之時，溫州的房價確是一路下跌。從溫州房地產(chǎn)市場整體來看，房價的下跌幅度與前兩年高峰時相比，大約在20%至30%左右。那么，溫州的房價下跌是否應(yīng)該歸功于國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策呢?其實不然，溫州的房價下跌的原因較為復(fù)雜，是多重因素共同作用的結(jié)果。
最重要的因素是由于國際因素的影響，由于歐美日經(jīng)濟出現(xiàn)了問題，自美國次貸危機與歐洲主權(quán)債務(wù)危機之后，中國的出口企業(yè)收到了前所未有的打擊，溫州是典型的外向型經(jīng)濟，一旦訂單減少，溫州的企業(yè)就會面臨困境。溫州商人與企業(yè)家目前是囊中羞澀，無力在溫州繼續(xù)購買豪宅了。其次是近些年來，溫州人已經(jīng)把房地產(chǎn)投資的重點放在杭州、上海、北京等地，造成了溫州房地產(chǎn)市場的購買力下降，投資乏力。還有一個原因就是溫州的富裕階層外流嚴重，而進入溫州的400多萬外來人口中，幾乎都是農(nóng)民工等低收入人群，他們中的絕大多數(shù)人都無力在溫州購房。這一點與一線城市大為不同。北上廣深等一線城市外來人口中有大量的高收入階層，這部分外來人口中的高收入人群是支撐一線城市房價的重要力量。
可以這樣說，溫州的房地產(chǎn)市場進入了一個動蕩期，在這個時期購房會具有更大的財務(wù)風(fēng)險。由于溫州經(jīng)濟與人口流動的特殊性，溫州的房價下降對于一線城市不具有參考價值。
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