葉檀：全國各地征收房產(chǎn)稅完全是大勢所趨
2012-11-21 來源：葉檀的博客 編輯：木木
房產(chǎn)稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產(chǎn)稅。相信，中國房產(chǎn)稅落地的聲音不會太遠。
新一輪試點方案低調(diào)上報�！度A夏時報》11月15號報道，房產(chǎn)稅試點正處于穩(wěn)步推進中，最新的進展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開展試點準備工作，其中鄂州方案已上報，湘潭方案還不明朗。全國擴容時間表尚需中央、地方達成一致后方可實施。綜合各方信息，房產(chǎn)稅從試點開始推廣，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅進行合并改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅，一些地區(qū)將在存量環(huán)節(jié)征稅，非投資的首套住房將有優(yōu)惠措施。
目前征稅技術(shù)上不存在障礙，障礙在于如何穩(wěn)步替代現(xiàn)有的稅收體制與土地財政。
存量房的信息已經(jīng)基本準備就緒。按照財政部和稅務總局于2009年下發(fā)的《關(guān)于開展應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》，去年末以來，全國大部分省份和城市陸續(xù)發(fā)布公告，對存量房信息系統(tǒng)建設進行招標建立“存量房數(shù)據(jù)信息庫”。截至今年，一些省份已經(jīng)做到全覆蓋。該系統(tǒng)將成為天網(wǎng)，房屋地段、面積、產(chǎn)權(quán)等各項與評估有關(guān)的信息將納入其中，為房產(chǎn)稅奠定數(shù)據(jù)基礎。
按照市場房價評估也不是問題。從今年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統(tǒng)工作人員，在中國人民大學培訓房地產(chǎn)估價技術(shù)，權(quán)威人士向《中國證券報》確認，這種估價技術(shù)同樣將應用在未來的房產(chǎn)稅征收中。事實上，目前房地產(chǎn)市場為滿足房地產(chǎn)交易所需，已經(jīng)建立起一套行之有效、被市場認可的資產(chǎn)評估體系與評估隊伍。
關(guān)鍵問題是，占據(jù)地方財政收入半壁江山的土地財政何去何從?當土地作為最大宗的兌現(xiàn)資產(chǎn)退出舞臺后，有什么可以滿足大規(guī)�；ㄋ枰臄�(shù)萬億元的資金?
根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，今年前10月，國有土地使用權(quán)出讓收入為20093億元，占同期全國財政收入的比重超過20%。但受樓市調(diào)控帶來的土地交易降溫的影響，前10月土地出讓收入大幅下降21.7%，同比減少5561億元。雖然土地出讓金收入大幅下降，但2萬億的金融仍然是個龐大的數(shù)字，目前試點城市的房產(chǎn)稅收入只是土地收入的零頭，因此，以往的交易環(huán)節(jié)增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實現(xiàn)兩步走的目標：第一步，讓房地產(chǎn)稅與土地稅收合并，解決雙重收稅所引發(fā)的質(zhì)疑;第二步，以大的房地產(chǎn)稅取代土地財政，逐漸過度，以防出現(xiàn)地方政府的兌付危機。
雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場周期大起大落的穩(wěn)定收入。土地儲備日益減少，資產(chǎn)擁有數(shù)量極不均衡，借助二次分配，可以為未來的稅收與房地產(chǎn)改革開辟出一條坦途。
房產(chǎn)稅可以增強地方財政自主性，推進財政公平。房產(chǎn)稅是地方稅種，美國房產(chǎn)部分為郡稅、城市稅和學區(qū)稅，各州的房產(chǎn)稅不一致，由地方根據(jù)本地的教育費用等情況決定。認為本地房產(chǎn)稅高的居民，可以搬遷到房產(chǎn)稅相對較低的地區(qū)。中國各地財政狀況不同，房價高低完全不同，地方政府可以根據(jù)本地的消費水平與房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、財政支出決定房產(chǎn)稅稅率，居民的選擇將顯示地方政府的決策能力的高低。當然，由于各地發(fā)展情況不同，房地產(chǎn)稅不會一刀切，一些土地儲備豐富的地區(qū)可能實行土地收入與房產(chǎn)稅的雙軌制，在市場成熟后進入房產(chǎn)稅單軌制。
另一個重大問題是主管部門歸屬，財政、稅務、國土、地方政府的協(xié)同至關(guān)重要，各部門之間的爭奪、以及大規(guī)模占據(jù)房地產(chǎn)資源者的掣肘，將是推出房地稅的最大阻力。只有一套房的自住者可以安心，投資與自住的房產(chǎn)稅將截然不同，占據(jù)資源少、資產(chǎn)紅利少的人，不會承擔轉(zhuǎn)型代價。中國的房地產(chǎn)市場弊端在于兩極分化，投資者手握數(shù)套房，剛需者無法找到合適的產(chǎn)品，只有持有成本增加才能逼出存量房，當市場的空置率下降時，我們再看看，房價是上漲還是下跌?
征收房產(chǎn)稅必然引發(fā)爭論，這是好事不是壞事，多如牛毛的附著在房地產(chǎn)行業(yè)上的稅費有必要進行清理，稅收的合法性與合意性得到尊重，地方財政可以擁有較為長期的來源，房產(chǎn)稅牽涉到千家萬戶，民眾有監(jiān)督的自覺性，房地產(chǎn)市場才能從原罪里得到根本解脫。
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