童大煥：房價(jià)下跌對(duì)七成以上國民沒好處
2012-11-20 來源：童大煥的博客 編輯：木木
近日，重慶晨報(bào)聯(lián)合大渝網(wǎng)推出問卷調(diào)查，超4成首批房奴考慮再買一套房。那么我們到底要不要去當(dāng)房奴?百姓要不要期待房價(jià)下跌?童大煥在《窮思維 富思維》一書中解讀了房價(jià)下跌對(duì)國民到底時(shí)好時(shí)壞。
房價(jià)下跌對(duì)七成以上國民沒好處
房價(jià)的下跌只對(duì)有需求中的1/3甚至更少的人有好處，他們是下跌到一定程度后擁有實(shí)際購買力并且真正會(huì)出手的人。這部分人，不會(huì)超過全國總?cè)丝诘?/3，而且隨著買房的人越來越多，這個(gè)比例還會(huì)不斷下降。那么，為了少數(shù)人的利益而讓大多數(shù)人作出犧牲，究竟值不值?合理不合理?正義不正義?
一種非常流行的謬論認(rèn)為，以自住為目的購置房產(chǎn)，房價(jià)漲跌與我無關(guān)!不得不說，很多人窮，說到底是觀念窮、思維落后。真正的財(cái)富是一種思維方式，而不是其他。持這種思維者不明白，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)同時(shí)又是以金融為基礎(chǔ)的信用社會(huì)，一套產(chǎn)權(quán)完整、支配自由，隨時(shí)可以和銀行完成抵押貸款交易、價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，事實(shí)上是一張最好的人生保險(xiǎn)單!
一套價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，不管你自住與否，不管它在什么地方，它都可以成為你向人生、健康和事業(yè)沖鋒的堡壘：你可以用它抵押貸款，用于創(chuàng)業(yè)、孩子教育、治療疾病甚至養(yǎng)老�，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)，如果糧油、蔬菜及各種生活用品以及醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升，唯獨(dú)作為老百姓一生最大財(cái)富的房子卻不斷貶值，實(shí)際上將使每一個(gè)房屋所有人都失去了風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)的對(duì)沖工具!
以下是筆者集十多年中國城市化和房地產(chǎn)研究及實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，得出的關(guān)于房地產(chǎn)的一些基本態(tài)度和看法：
第一，今天中國的房價(jià)高不高、合理不合理?我的回答是房價(jià)太高且和普羅大眾的收入相比嚴(yán)重不合理。但我認(rèn)為今天中國幾乎所有物價(jià)，除了被嚴(yán)厲打壓的糧食價(jià)格之外都高得離譜，都嚴(yán)重不合理。而房價(jià)沒有最高只有更高。該不該這么高、合理不合理是價(jià)值判斷，會(huì)不會(huì)更高是事實(shí)判斷，會(huì)不會(huì)更高取決于背后一系列的邏輯和規(guī)律，不以個(gè)人和任何機(jī)構(gòu)的意志為轉(zhuǎn)移。道德不能取代事實(shí)和真理。
第二，在今天的中國，除了被人為原因死死壓住的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，幾乎所有物價(jià)都高得不合理，但背后的邏輯卻在支持其繼續(xù)走高�；▌e人的錢辦別人的事既不講效率也不講節(jié)約、少數(shù)人得利多數(shù)人可能受害的投資型政府不改，老百姓在劫難逃。這就是我的事實(shí)判斷。投資型政府是怎么回事?簡單說就是把投資逐利當(dāng)成第一目標(biāo)，在此目標(biāo)下，花別人的錢辦自己的事最大手大腳，于是各種不必要的質(zhì)次價(jià)高甚至竣工之日就是停產(chǎn)之時(shí)的腐敗型投資像癌癥一樣擴(kuò)散，不可遏制。這樣，財(cái)富一定會(huì)迅速向官商集中。同時(shí)，高稅收和貨幣超發(fā)導(dǎo)致的通貨膨脹一定會(huì)不斷壓縮老百姓的購買力，市場(chǎng)上除了被死壓的農(nóng)產(chǎn)品，其余產(chǎn)品價(jià)格都會(huì)遠(yuǎn)超百姓承受力。在這種情況下，高房價(jià)不是我們反對(duì)就成的，要從根子上反對(duì)和解決投資型政府問題，才能藥到病除。
第三，包括不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者都天真地認(rèn)為，是房地產(chǎn)綁架了中國民營實(shí)體經(jīng)濟(jì)，把房地產(chǎn)打下去就可以挽救中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但恰恰是各種形式的壟斷綁架了中國經(jīng)濟(jì)也綁架了房地產(chǎn)。今日中國經(jīng)濟(jì)的根本矛盾，是壟斷和反壟斷的矛盾，是投資型政府和自由市場(chǎng)的矛盾。而房地產(chǎn)，則是被綁架得最深重的一個(gè)行業(yè)。簡單說來，是地方?jīng)]有定稅權(quán)力，沒有發(fā)債權(quán)力，也沒有反壟斷的權(quán)力，于是在招商引資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，唯一的出路就是競(jìng)相壓低自己轄區(qū)的土地價(jià)格，甚至不惜倒貼。眾所周知，這些土地征地時(shí)是要按市場(chǎng)價(jià)來給補(bǔ)償?shù)�。最終，大量的征地成本就被迫壓在了少量的商品房身上!如果沒有商品房對(duì)工業(yè)的補(bǔ)貼和國家的退稅補(bǔ)貼，今天中國社會(huì)大量的外向型企業(yè)都是屬于產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，等待他們的只有虧本和破產(chǎn)倒閉一途。少量商品房除了補(bǔ)貼工業(yè)用房，還要補(bǔ)貼綠地、交通、保障房等基礎(chǔ)設(shè)施用地和經(jīng)費(fèi)。
第四，投資型政府使各地方政府都儲(chǔ)備了大量從農(nóng)民、市民手中征過來的土地，而土地儲(chǔ)備資金(亦即征地費(fèi)用)都來自銀行。這便是14萬億元地方債的由來。大家都知道而且贊成，農(nóng)民、市民在政府征地時(shí)盡量要高一點(diǎn)價(jià)格。但是，如果房市不利，房價(jià)不漲或房地產(chǎn)交易停滯導(dǎo)致土地賣不出去，地方政府將還不起債，中國金融危機(jī)必將導(dǎo)致中國整體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
第五，正是這一系列經(jīng)濟(jì)規(guī)律和邏輯支撐，使房價(jià)物價(jià)不斷走高。如果斷然讓房屋交易停滯或房價(jià)大跌，那就是中國經(jīng)濟(jì)硬著陸，是整個(gè)社會(huì)都無法承受之重。
第六，筆者多年來孜孜以求地研究房價(jià)走勢(shì)及其背后的邏輯、規(guī)律，苦口婆心地寫書、甚至不惜冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)勸有需求、有能力(或者踮起腳尖往上夠一夠就能夠得著)的親友及時(shí)入市，是因?yàn)樵谕顿Y型政府還沒有徹底改革的前提下，房價(jià)物價(jià)以高于收入增長的速度持續(xù)走高，是任何人都無法改變的現(xiàn)實(shí)。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，是在通脹時(shí)代，普通老百姓唯一能夠用來抵御通脹的對(duì)沖工具。知我者謂我心憂，不知我者說我是房地產(chǎn)商的托兒。
第七，即使徹底改革了投資型政府，經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和邏輯因此發(fā)生了某種程度的改變，最終使房價(jià)物價(jià)趨于合理，也只是讓收入漲幅超房價(jià)物價(jià)漲幅的軟著陸形式，而不是讓房價(jià)物價(jià)跌下來或停止不動(dòng)等待收入上漲的經(jīng)濟(jì)硬著陸形式。
第八，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)，都有它自身的邏輯和規(guī)律。不要以為誰喊一嗓子，房價(jià)就會(huì)掉下來，或者我喊一嗓子房價(jià)就會(huì)漲上去。不要接受任何高看和抬舉，我們都沒那么大本事，溫總理也沒有。
第九，愿望與現(xiàn)實(shí)是兩回事。如果大家一起高喊愿望就能成就事業(yè)，世界早就大同了。但是，如果自認(rèn)為理想高尚愿望美好就可以無視規(guī)律和規(guī)則，毫無顧忌地強(qiáng)制這強(qiáng)制那，那就陷入了危險(xiǎn)的烏托邦強(qiáng)制。
第十，楊海鵬曾經(jīng)引述汪丁丁的微博：從目前趨勢(shì)看，向下走的可能性比向上走的可能性大得多。政府的威權(quán)與民粹主義傾向二者合流。民粹主義來自底層，它是恨富人“為富不仁”;“威權(quán)主義”來自上層，他們“狂妄的理性”總想“設(shè)計(jì)”中國社會(huì)，利用來自底層的民粹主義反西方或反世界主流。合流之后，成了左右中國政治的最危險(xiǎn)潮流。 因此，如果決策者的致命自負(fù)和民粹的結(jié)合以及投資型政府的問題沒有得到真正解決，2020年中國將變得很窮。
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