易憲容：十八大后中國住房市場走向如何
2012-11-16 來源：易憲容的博客 編輯：無憂
中國需要一個什么樣的住房市場，既是十八大后中國經(jīng)濟改革的第一個切入點，也是檢驗新領導班子的試金石。近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向是，中國住房市場要從根本上確立發(fā)展的宗旨，讓房地產(chǎn)市場回歸到居住功能上。筆者認為，首先應改變當前不合理的土地制度，無論是土地的交易所得，還是土地的溢價，都不應該為地方政府所有，而應該是全國人民所有。其次，要用政策對住房的投資性、住房的消費性、保障性住房等作出一個嚴格區(qū)分，三者的比例最好是20：70：10。十八大后，中國住房市場應是一個改善民生的市場，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。
中共十八大于11月8日召開，這次大會除了高層人事的重大調(diào)整之外，經(jīng)濟改革將成為外界最為關注的焦點。因為新領導班子上任后進行的重大經(jīng)濟改革不僅關系到未來幾年中國經(jīng)濟的發(fā)展，而且關系到中國社會能否長治久安，特別是住房市場，其發(fā)展不僅涉及千家萬戶的基本權益，而且居住權是國人最大的民生問題。如果住房市場仍然是沒有一個明確的發(fā)展目標，那么不僅絕大多數(shù)民眾的利益無法得到保護，民眾對新一任政府的期許就會弱化。因此，中國需要一個什么樣的住房市場，既是十八大后中國經(jīng)濟改革的第一個切入點，也是檢驗新領導班子的試金石。
前十年中國住房市場，是以支柱性產(chǎn)業(yè)帶動中國經(jīng)濟增長，以"房地產(chǎn)化"推動GDP快速上升，但由于沒有嚴格區(qū)分住房投資與消費，沒有把絕大多數(shù)人的居住權作為第一要務，從而使得房地產(chǎn)政策把中國住房市場變成了一個投資投機為主導的市場，變成了賺錢工具。在這種情況下，房價被快速推高，絕大多數(shù)人的住房消費需求被擠出市場�？梢哉f，這樣一個高房價市場不僅影響了企業(yè)投資取向及資源流向，阻礙了產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，而且造成了嚴重的社會財富分配不公，增加了金融體系的風險。此外，它還容易造成政府官員嚴重貪污腐敗以及整個社會核心價值的扭曲和喪失。這樣的住房市場給整個社會帶來了一系列嚴重的經(jīng)濟與社會問題。
近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控方向是，中國住房市場不能繼續(xù)這樣的扭曲發(fā)展之路，而是要從根本上確立發(fā)展的宗旨，從根本上改變中國房地產(chǎn)業(yè)的基本性質(zhì)，要讓房地產(chǎn)市場回歸到居住功能上來，讓中國房地產(chǎn)市場成為保證及改善居民居住條件的市場。住房市場就是一個民生市場，住房市場的民生性既決定了中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向，也將改變現(xiàn)在及未來房地產(chǎn)市場的基本政策及房地產(chǎn)市場的利益關系。民生化住房市場才是為絕大多數(shù)人謀利的市場，才是保證中國經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的市場。實現(xiàn)住房的民生性，實現(xiàn)住房市場性質(zhì)上的轉型，政府就得在與住房市場相關的土地政策、財政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策方面進行重大的制度改革。
首先，要改變當前十分不合理的土地制度，比如農(nóng)村集體所有的土地只有所有權與使用權，而沒有轉讓交易權及剩余索取權，國家所有的土地才可交易轉讓�？梢哉f，正是這種不合理的法律制度成為地方政府掠奪農(nóng)民利益的根本所在。還有，既然土地為國家所有，那么國有土地就是全國人民共同所有的土地。因此，無論是土地的交易所得還是土地的溢價不應該為地方政府所有，而應該是全國人民所有。
目前《城市土地管理法》所規(guī)定內(nèi)容，即地方政府交易土地的出讓金為地方政府所有及支配，在很大意義上是違憲的。當前國內(nèi)土地市場及住房市場許多嚴重問題，很大程度上都與這種違憲有關。因此，對中國住房市場的土地制度進行改革，一是要讓全國所有的土地的權能合一，而不是分離，都可交易與轉讓。但是對于國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金，為全國人民所有。土地基金的收取與使用通過全國人民代表大會的財政預期決算來進行。地方政府的財政支付則更多的通過征收物業(yè)稅的方式來進行。只有通過財政及稅收制度改革切斷地方政府對土地出讓金的依賴，才能讓國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在地方得到執(zhí)行與落實。否則，土地財政的問題會讓國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直受到來自地方政府的各種阻礙與干擾。
其次，要實現(xiàn)住房市場的民生性，就得對當前住房市場有一個嚴格清楚的分割。即用政策對住房的投資性、住房的消費性、保障性住房等作出一個嚴格區(qū)分。三者的比例最好是20：70：10。也就是說，應把投資性住房的規(guī)模限定在20%的范圍內(nèi)，主要是各種商業(yè)住房、住房信托投資及高端住房投資等。在住房市場中，應有10%的保障性住房，否則國家財政沒有能力建造。其余的就是消費性住房市場。
對住房市場作出嚴格區(qū)分，發(fā)達國家有不少現(xiàn)成法律與經(jīng)濟杠桿可供參考，比如差異化的信貸政策以及各種住房的稅收政策。中國香港和新加坡針對住房市場的投機炒作所使用的住房稅收政策就能將房地產(chǎn)投機炒作者擠出市場。對于近幾年來的中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控來說，許多政策不僅考慮不周全，而且患得患失，這就使得中國住房市場的投機炒作行為越來越瘋狂，住房價格飆升。因此，十八大后，中國的住房市場要想真正成為消費為主導的市場，就得通過差異化的信貸政策以及嚴格的住房稅收政策來落實，而不是如當前這樣頻繁使用政府的行政干預�？梢哉f，當前國內(nèi)住房市場難以調(diào)整及轉型的原因，很大程度上與政府的行政干預有關。而且對于住房市場投機投資進行事前、事中和事后限制，要以出臺最為便利的政策為起點，不要在房地產(chǎn)政策的推出上猶豫不決或者出爾反爾。還有保障性住房不是大造，而是要根據(jù)政府的財力，將保障房建設數(shù)量控制在一定范圍內(nèi)。
城市化是未來經(jīng)濟增長的動力，而住房市場發(fā)展又是城市化主要內(nèi)容。十八大后，中國住房市場應該是一個改善民生的市場，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。要讓中國住房市場成為一個民生市場，就得從根本上確定住房市場發(fā)展的宗旨，即生產(chǎn)安全舒適、絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房。而達到該目標就得對當前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度進行重大改革。
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