李文龍：樓市調(diào)控重心應(yīng)向建立長效機制轉(zhuǎn)移
2012-11-07 來源：李文龍的博客 編輯：木木
隨著調(diào)控手段增多和經(jīng)驗的日益豐富，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)由注重行政化手段向注重市場手段轉(zhuǎn)變，在把限購、限貸等核心調(diào)控措施固化為基本制度后，需把供需調(diào)節(jié)以及房價走勢及時交還市場。
經(jīng)過長期持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，目前樓市步入一個不溫不火的平穩(wěn)運行期。缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的大力宣傳，完全靠市場撮合成交的二手房市場，更能反映樓市的冷暖。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房住宅成交量為11449套，與9月份相比下跌了近9%。
成交在旺季遇冷，不但出乎開發(fā)商意料，也預(yù)示著樓市調(diào)控到了關(guān)鍵節(jié)點。房價既難以大幅反彈，又缺乏繼續(xù)下降的動力;調(diào)控雖然取得了明顯效果，但是基礎(chǔ)又不穩(wěn)固。未來樓市何去何從，成為人們關(guān)注的焦點。
不少專家建議，在調(diào)控政策成為左右樓市走勢的關(guān)鍵因素之時，未來的調(diào)控重心應(yīng)從抑制房價短期目標(biāo)逐漸向建立長效機制轉(zhuǎn)移。而就調(diào)控手段而言，正如10月份溫家寶總理主持召開經(jīng)濟(jì)形勢座談會時所講，應(yīng)更加注重市場和法制手段。
隨著樓市成交持續(xù)升溫，一些地區(qū)頻頻出臺短期的應(yīng)急舉措，有的限制開發(fā)商利潤率，有的則叫停熱門地塊出讓，調(diào)控中的行政干預(yù)力度越來越大。業(yè)界人士分析，動用強有力的行政手段，固然短期內(nèi)可以取得立竿見影的效果，但是難以對不合理需求形成長期持久的遏制，并非真正改變了市場內(nèi)在的供需結(jié)構(gòu)，也無法長久性地引導(dǎo)合理的市場預(yù)期。隨著調(diào)控手段增多和經(jīng)驗的日益豐富，調(diào)控應(yīng)當(dāng)由注重行政化手段向注重市場化手段轉(zhuǎn)變，在把限購、限貸等核心調(diào)控措施固化為基本制度后，需把供需調(diào)節(jié)以及房價走勢及時交還市場。
自從住房貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)市場還未走過一個完整的行業(yè)周期，調(diào)控措施自然也是“摸著石頭過河”。本輪調(diào)控中整個樓市出現(xiàn)了可喜變化，成交在“金九銀十”的陡然遇冷，表明支撐成交回暖的剛性需求難以為繼。進(jìn)一步釋放購房者的潛能，最大的動力并非來自政策微調(diào)的刺激，而在于房價回調(diào)后的有效購買力增加。越來越多的開發(fā)商意識到，成交才是樓市的“硬道理”，市場潛在的購買力并不少，但是能夠逾越房價這條線的需求卻有限。在樓市難以全面回暖的背景下，降價、打折、團(tuán)購，開發(fā)商的一系列促銷措施魚貫而出，他們也不再像以往一樣不計成本地拿地，盲目擴張，而是更加推崇穩(wěn)健的發(fā)展理念。
不論是我國早已就實行的公積金制度，還是正在大力推進(jìn)的保障房建設(shè)，均旨在滿足公眾的基本居住需求。這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控屬于改善民生的范疇，這就需要弱化房地產(chǎn)的其他功能，比如說，拉動經(jīng)濟(jì)增長以及增加地方財政收入的功能。同理，當(dāng)調(diào)控涉及多重目標(biāo)時，首先必須保持核心目標(biāo)的完成。
而且，當(dāng)前樓市的主要矛盾不僅在于房價過高，更在于產(chǎn)生泡沫的土壤。這既來自市場機制的缺失，也來自公眾長期的住房投資觀念。要改變這些積弊已久的內(nèi)在矛盾，并非一朝一夕所能完成，需要在長期的樓市調(diào)整中不斷動態(tài)檢驗，也需要市場主體給出足夠的耐心和容忍度。目前一些地方政府推出的“限售令”、“限土地溢價令”，具有濃重的行政色彩，雖然短期內(nèi)效果顯著，但樓市調(diào)控不僅是短期的行政目標(biāo)，更應(yīng)是長期的制度建設(shè)，如此樓市才能真正走向成熟。
值得關(guān)注的是，9月份以來，又有不少城市對樓市政策進(jìn)行微調(diào)。比如，放寬公積金貸款限額和還款年限。正因為調(diào)整公積金政策不觸及限購、限貸等政策“高壓線”，才成為地方政府青睞的微調(diào)手段。當(dāng)前業(yè)界對房價反彈不無擔(dān)心，美國已經(jīng)啟動新一輪量化寬松貨幣政策，在海外“熱錢”開始躁動之際，也引發(fā)了其向內(nèi)地樓市流入的擔(dān)憂。政策微調(diào)支持剛需本無可非議，但如果地方政府以微調(diào)之名，行救市之實，把拉動房地產(chǎn)作為增加地方財政收入的手段，無疑會侵蝕樓市調(diào)控的效果。因此，管理部門在嚴(yán)格監(jiān)控各地調(diào)控政策變化時，還應(yīng)對地方政府放松調(diào)控刺激樓市的傾向，加以密切關(guān)注。
有觀點認(rèn)為，政府在把調(diào)控的著眼點由短期房價回調(diào)轉(zhuǎn)到樓市長遠(yuǎn)發(fā)展上時，應(yīng)當(dāng)具有足夠的政策儲備。這輪調(diào)控在土地出讓、房產(chǎn)銷售以及購房等每個節(jié)點上的政策設(shè)計，實際上是一個涉及信貸、土地、稅收的政策組合。在理順供需機制時，應(yīng)根據(jù)市場的變化，準(zhǔn)確把握住調(diào)控的重點和節(jié)奏，循序漸進(jìn)地對樓市進(jìn)行降溫并擠出泡沫。
此外，任何商品都是需求創(chuàng)造供給，由需求結(jié)構(gòu)變化帶來的房地產(chǎn)整體格局的改變在持續(xù)發(fā)酵。一邊是中小房企舉步維艱，一邊是龍頭企業(yè)的市場份額不斷提升，業(yè)界普遍預(yù)期，未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入資源集中時代，對于即將出現(xiàn)的行業(yè)重組調(diào)整必須作出預(yù)判，如此才能把握調(diào)控的主動性。
上一篇：夏斌駁任志強：不要再幻想房地產(chǎn)市場大反彈
下一篇：任志強：房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)平均利潤6%多
·住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展未達(dá)擬定目標(biāo) 擴圍任務(wù)受阻
·京城房價調(diào)控越調(diào)越高迷局 價格機制被指失靈
·地產(chǎn)高燒不退 搶地?zé)岢倍唐诨驅(qū)㈩I(lǐng)漲附近樓價
·調(diào)控政策恐懼感仍存在 樓市盤整還將會延續(xù)
