賈海峰：中國二三線城市樓市過剩危機蔓延
2012-11-06 來源：賈海峰的博客 編輯：木木
這不是“盛世危言”，也不是筆者第一次提出的。
記得2011年底的時候，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生和住建部政策研究中心主任秦虹，都在不同的會議場合，提出過部分二三線城市，前幾年賣地過快，這兩年在調(diào)控的高壓下，地方的投資性購房需求逐漸萎縮，剛需又不足，可能存在因部分項目資金鏈斷裂而帶來的過剩危機。
貴陽或許就是這樣的城市之一。
前不久，因房子賣不出去而陷入破產(chǎn)傳言的貴陽花果園集團，緊急從北京等地拉了上百家媒體，前去“考察”該項目，以證實該公司沒有破產(chǎn)。在此之前，有關(guān)貴陽房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩和花果園項目降價銷售都難以為繼的報道鋪滿了網(wǎng)絡(luò)。
給花果園項目帶來麻煩的，是媒體關(guān)于貴陽的房產(chǎn)項目過剩的報道：西部城市貴陽，當(dāng)前可售商品房面積近600萬平方米，潛在供應(yīng)量則達(dá)到3490萬平方米，而當(dāng)?shù)爻ｑv人口不到500萬，規(guī)劃到2020年，市域人口最高值也僅為635萬人。
更讓人恐怖的是，在貴陽僅花果園項目這樣的100萬平米以上的超級大盤就有13個之多。按照貴陽最近10年新增人口150萬人計算，也就是花果園這樣的3-5個大盤，就可以消納貴陽未來10年的新增人口住房需求。
隨后，貴陽為了救市，不惜冒著“十八大”召開前夕的放松調(diào)控的風(fēng)險，出臺了購房送戶口的措施，但是這并不能解決房地產(chǎn)過剩的問題。而且，從9月份以來，貴陽房屋銷售面積月均下降10%以上的速度，這讓當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商們無不為自己的命運捏了把汗。
其實，全國像貴陽這樣陷入房地產(chǎn)過剩問題的城市很多，尤其以經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的省會城市和西部大中城市為主。一家名為瑞信的投資分析機構(gòu)指出，大連住宅去庫存需要7.5年，而武漢需要8年，同樣出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩問題的城市還有沈陽、濟南、長春、�？�、重慶、天津、太原等城市。
上述投資分析機構(gòu)指出，在2012年底形成一個過剩問題的原因，是3年前這些城市賣地過猛，以貴陽為例，動輒幾平方公里的土地低價轉(zhuǎn)給了開發(fā)商。這些城市多數(shù)是對土地財政渴求，但是自己缺乏土地一級開發(fā)整理能力，大規(guī)模毛地出讓成了習(xí)慣，而如果接盤的開發(fā)商是央企或者能扛得住的國企，可以配合地方政府繼續(xù)扛下去，控制地方市場的房地產(chǎn)供應(yīng)量來穩(wěn)定價格，樓市尚不會形成崩盤的態(tài)勢。但是2013年以后，這樣的城市房價反彈的力度也會很大，因為開發(fā)商扛一年意味著沉淀的資金成本就增加至少10%以上，這些成本將來都需要從房價中消納。
在一個這樣的城市，并不是所有開發(fā)商都有耐心去等待3-5年，尤其是依靠大規(guī)模貸款獲得土地的民營房地產(chǎn)企業(yè)，在整個城市房地產(chǎn)市場陷入低迷的時候，這樣開發(fā)商項目必然選擇第一個降價。
2011年底的時候，花果園項目就曾將單價從7000-8000元/平米降到5000元/平米左右。而像這樣降價拋貨的行為，如果在一個城市形成了區(qū)域連鎖反應(yīng)，就會帶來一個城市房地產(chǎn)市場陷入集體降價——集體不賣——企業(yè)破產(chǎn)的循環(huán)，而銀行也會聞聲而來，停掉一些企業(yè)的后續(xù)貸款，加劇這樣的地區(qū)房地產(chǎn)危機，直至出現(xiàn)社會問題，政府出面埋單。
“以前政府是不讓我們漲價，現(xiàn)在是不讓我們隨便降價，哪怕促銷優(yōu)惠都要報備政府。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人如是說。
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