楊紅旭：海外熱錢會(huì)蹂躪樓市推高住宅價(jià)格嗎
2012-10-31 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
近日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華表示，今年以來中小型住宅價(jià)格升幅高達(dá)21%，大型住宅價(jià)格上升11%。因此再度出手“兩招”打壓樓市：一是，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊(cè)的公司購買香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”。其二，增加額外印花稅的稅率和延長(zhǎng)適用年期。
所謂的額外印花稅，得追溯至2010年。為了抑制房?jī)r(jià)，當(dāng)年10月香港推出額外印花稅。如今，將額外印花稅的稅率增加了5個(gè)百分點(diǎn)：若買家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率提高至20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。而且將此政的實(shí)行期限由兩年延至三年。
這就意味著，一個(gè)內(nèi)地人在香港購買一套1000萬的住宅，半年內(nèi)賣出時(shí)，共計(jì)須繳390萬的印花稅(約40萬的一般印花稅、150萬的買家印花稅、200萬的額外印花稅)。天呀，還有大陸人敢于在港短線炒房嗎?
香港房地產(chǎn)市場(chǎng)如此緊張，也讓很多人擔(dān)心內(nèi)地樓市走向�；仡欉^去兩年，二地皆從2010年實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控，但內(nèi)地效果明顯好于香港。內(nèi)地房?jī)r(jià)經(jīng)歷了去年10月至今5月的持續(xù)下跌，而香港樓市基本上維持上漲態(tài)勢(shì)。從內(nèi)部原因看，內(nèi)地以限購為代表的行政性政策，比香港的“印花稅”的作用機(jī)制更直接，見效也更快些。
關(guān)鍵是，近期香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲的危險(xiǎn)信號(hào)，這主要與外部環(huán)境變化有關(guān)。美聯(lián)儲(chǔ)是“禍根”。9月14日，美聯(lián)儲(chǔ)悍然推出了第三輪量化寬松政策，也即QE3：每月購買400億美元抵押貸款擔(dān)保債券(MBS)，沒有設(shè)定停止時(shí)間，同時(shí)延長(zhǎng)0～0.25%的超低利率期限至2015年中。其后，歐盟、日本等也跟著了放松貨幣政策。美歐日大量印發(fā)鈔票，必然導(dǎo)致全球流動(dòng)性增加，股市、黃金市場(chǎng)、大宗商品市場(chǎng)，都會(huì)受到影響。
鑒于歐洲經(jīng)濟(jì)最糟糕，日本經(jīng)濟(jì)也不咋樣，美國經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，新增超量資金中的相當(dāng)部分，可能流向新興經(jīng)濟(jì)體。花旗報(bào)告顯示，自QE3推出之后，全球資本市場(chǎng)資本開始從發(fā)達(dá)國家大舉流向新興市場(chǎng)，北美占到全球資本流出總量的90%以上，香港、澳門、韓國、泰國等地區(qū)流入大量資金，其中作為國際金融自由港的香港尤為顯著。
外部金融環(huán)境的變化，也對(duì)大陸形成了影響。近期人民幣對(duì)美元加速升值，便一是一個(gè)征兆。今年二季度，我國外匯儲(chǔ)備出現(xiàn)罕見的負(fù)增長(zhǎng)，人民幣對(duì)美元也微幅貶值。而形勢(shì)從三季度開始逆轉(zhuǎn)，7月下旬人民幣開始第三輪升值(第一輪升值出現(xiàn)在2005.07月-2008.6月，第二輪升值出現(xiàn)在2010.06月-2012.02月)，10月加速升值，甚至出現(xiàn)漲停。與之相適應(yīng)，9月金融機(jī)構(gòu)外匯占款新增1307億元，創(chuàng)下了8個(gè)月以來的新高。顯而易見，QE3的“流毒”也在向內(nèi)地浸透。
很多人不禁擔(dān)心海外熱錢對(duì)內(nèi)地房?jī)r(jià)的推漲，畢竟香港和澳門地區(qū)已深受其害了。筆者的看法是，我們既要防范海外熱錢興風(fēng)作浪，又須明白一點(diǎn)：他們?cè)趦?nèi)地炒樓炒房的好日子早已過去。與港澳地區(qū)不同，內(nèi)地一直對(duì)資本項(xiàng)目實(shí)行管制，外資無法自由進(jìn)出，想要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，須經(jīng)過合規(guī)性審批，當(dāng)然也有假借其他渠道混進(jìn)來的。
從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業(yè)和散戶炒房的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，助推了一線城市房?jī)r(jià)。2006年國家出臺(tái)了“限外令”，炒房比重因此明顯下降。2007年，外資重新泛濫，股市創(chuàng)了天高，但在樓市中已無搶眼表現(xiàn)。2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，孰料鮮有接盤者。
其實(shí)，外資也清楚，內(nèi)地房?jī)r(jià)狂漲的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，資金可能會(huì)進(jìn)入股權(quán)交易和開發(fā)領(lǐng)域，純粹的購買成熟物業(yè)，案例并不多，而且一般是優(yōu)質(zhì)商辦類物業(yè)，購買住宅案例比較罕見。既如此，又何必憂心住宅價(jià)格被熱錢大幅推高呢?
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