沈曉杰：“香港版”樓市調(diào)控對(duì)內(nèi)地的啟迪
2012-10-29 來源：沈曉杰的博客 編輯：木木
任何房地產(chǎn)的調(diào)控政策，不可能一蹴而就，必須及時(shí)出臺(tái)和跟進(jìn)新的政策。例如國十條所講的地區(qū)房價(jià)目標(biāo)控制、房產(chǎn)稅和土地增值稅等。
為了及時(shí)應(yīng)對(duì)香港房價(jià)連續(xù)5周創(chuàng)下的歷史新高，遏制越來越熱的樓市炒風(fēng)，香港特區(qū)政府宣布：從10月27日起實(shí)施全新的買家印花稅措施，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊(cè)的公司購買香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”;此外，額外印花稅的稅率適用期也由兩年延長至三年，即如果在三年內(nèi)出售物業(yè)，還需支付額外印花稅，其中半年內(nèi)樓宇轉(zhuǎn)手的稅率為20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。
這就意味著，僅在印花稅上，外來炒房者和所有在香港的公司，稅費(fèi)最高達(dá)到35%。炒房者手中的樓盤，如果在半年或一年內(nèi)出手時(shí)沒有暴漲到35%和30%以上，樓市炒家將血本無歸。
香港這一樓市調(diào)控新政，對(duì)內(nèi)地而言，具有一定的借鑒意義。
眾所周知，內(nèi)地的此輪房地產(chǎn)調(diào)控從2010年初實(shí)施以來，至今已近3年。盡管出臺(tái)了一系列的政策“組合拳”，但目前樓市的狀況，和所有人原先對(duì)此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的預(yù)期，相差甚大。
當(dāng)初國十條推出之時(shí)，甚至連一些大開發(fā)商都認(rèn)為，房價(jià)將下降三成以上。但實(shí)際情況是，除了調(diào)控初期房價(jià)有所下降以外，3年下來，多數(shù)地方的房價(jià)仍有上升。距離調(diào)控所要達(dá)到的“合理房價(jià)”目標(biāo)似乎越來越遠(yuǎn)。
在這樣“牛皮糖”房市下，香港新的樓市新政，無疑是給內(nèi)地的房地產(chǎn)調(diào)控，“吹來了一股春風(fēng)”。它至少給人以下啟示：
首先，任何房地產(chǎn)的調(diào)控政策，不可能一蹴而就，必須及時(shí)出臺(tái)和跟進(jìn)新的政策。此輪調(diào)控初期出臺(tái)的限購和限貸等舉措，政策的邊際效應(yīng)越來越低、反調(diào)控的手段也越來越多。在此情況下，有必要及時(shí)出臺(tái)新的更有的放矢的房市調(diào)控政策，例如國十條所講的地區(qū)房價(jià)目標(biāo)控制、房產(chǎn)稅和土地增值稅等。
第二，任何的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都應(yīng)該強(qiáng)調(diào)針對(duì)性和有效性。香港的這次新政，重點(diǎn)打擊的是炒房商人、大地產(chǎn)商和外來的炒房者。如果特區(qū)政府在制定政策時(shí)，被香港商人和開發(fā)商所綁架，那它的“買家印花稅”完全可以把香港的公司排除在外，只需對(duì)外來炒房者征收。但那樣的調(diào)控效果就可想而知了。
第三，政府在出臺(tái)住房政策時(shí)，“第一要?jiǎng)?wù)”應(yīng)該是如何保障公民的居住權(quán)。內(nèi)地眾多城市的房價(jià)之所以下不去，根本原因是一些地方政府難以割舍土地財(cái)政和GDP的增長，使得調(diào)控政策落地時(shí)往往出現(xiàn)“微調(diào)”。
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