謝逸楓:限利令政策博弈決定樓市調(diào)控成敗

　　10月19日陜西省開創(chuàng)國內(nèi)首個房地產(chǎn)“限利令”政策。根據(jù)陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。不僅僅是陜西的限制開發(fā)利潤措施，從9月底到10月份，北京、上海、武漢、廣州、杭州等地從審核、預(yù)售款監(jiān)管、住房限售、高價盤限賣等方面重申樓市調(diào)控不放松，再度發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控收緊信號。

謝逸楓

　　但是這種政策表態(tài)，更可能是迫于中央壓力而非自主的作為。9月期間，國土部兩次公開表示，要求嚴(yán)格執(zhí)行各類土地使用標(biāo)準(zhǔn);穩(wěn)定地價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地。國家發(fā)改委在9月10日到10月30日期間將專項檢查在一定范圍內(nèi)，商品房銷售明碼標(biāo)價的情況;9月23日，住建部表態(tài)，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。10月12日、13日和15日，國務(wù)院總理溫家寶說，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。10月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，特別提出“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系”。10月19日，國土部強調(diào)嚴(yán)控各地調(diào)控政策。

　　進入2012年，中央與地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控博弈，雙方展開一場“明爭暗斗”的較量。面對房地產(chǎn)調(diào)控松緊的局面，截至2012年上半年，中央與地方已經(jīng)就有關(guān)樓市政策的報道或傳聞辟謠10次，到2012年8月18日，中央與地方政府共15次辟謠。這表明地方政府與中央利益沖突矛盾尖銳，房地產(chǎn)調(diào)控實質(zhì)上是“內(nèi)松外緊”，樓市表面平靜，實則暗潮涌動。

　　埋下這一輪房價暴漲禍根的導(dǎo)火線，主要來源于2008-2009年大規(guī)模經(jīng)濟刺激措施與10萬億元左右量寬貨幣政策，亦招來有史以來中央連續(xù)三輪最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。自2010年中央啟動第一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，實施“限貸與限購”及其他政策打擊投資投機炒房需求，以遏制部分城市房價上漲過快為調(diào)控目標(biāo)。不過，不僅未能控制房價上漲，反而出現(xiàn)暴漲，暴露出房地產(chǎn)調(diào)控政策的弊端。“價量”突破新紀(jì)錄，完全超出政府與市場預(yù)期。為了繼續(xù)控制房價過快上漲，2011年中央發(fā)起第二輪房地產(chǎn)調(diào)控，比第一輪更兇猛，政策出臺的力度與頻率最快最強。不僅全國限貸，擴大“限購”城市到46個，并且開征房產(chǎn)稅試點2城市和121個城市限價及2個城市限售等，以遏制房價上漲過快與促進房價合理回歸為調(diào)控目標(biāo)。這是中央政府首次以調(diào)控房價為目標(biāo)，圍繞房價以政府與企業(yè)為博弈的雙方拉開序幕，中央推出房地產(chǎn)調(diào)控政策一波高過一波，地方政府也積極配合，房價調(diào)控獲得初步效果。

　　為促使房價合理回歸與穩(wěn)定房價預(yù)期，2012年中央再次發(fā)動第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，比第一輪強，但弱于第二輪。但是，調(diào)控的點由單一的房價同時兼顧地價控制，實施雙管齊下的房價與地價調(diào)控，中央方面雖放緩調(diào)控加碼，卻保持去年調(diào)控的力度。2012年上半年國務(wù)院和住建部等部委24次強調(diào)并表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不放松，10次強調(diào)房價合理回歸。截至2012年10月23日，中央、國務(wù)院與各部委共55次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不放松，15次強調(diào)房價合理回歸，2次強調(diào)決不讓房價反彈。這表明中央房地產(chǎn)調(diào)控的政策指向是十分明確的。不過，密集表態(tài)雖暫時打消地方政府松綁的試探行為，但依然難遏制地方政府放松調(diào)控的沖動。顯然，“光說不練”的房地產(chǎn)調(diào)控，根本無法讓房價合理回歸。

　　截至今年10月23日，全國60個城市調(diào)控微調(diào)，僅8個城市叫停。從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。這顯然是暗示新一輪房地產(chǎn)調(diào)控將以中央與地方博弈為主，成為決定調(diào)控成敗的關(guān)鍵。不可懷疑的是，中央與地方政府圍繞“房價與地價博弈”，成為今年調(diào)控成敗的決定性因素。國家宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)見底企穩(wěn)回升趨勢，一旦地方政府繼續(xù)突破，2013年房價將提前進入上漲通道。

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