楊晨青：地鐵引發(fā)城市樓市格局發(fā)生變化
2012-10-24 來源：楊晨青的博客 編輯：木木
地鐵對于房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。地鐵的建設(shè)縮短了外圍區(qū)域到市中心的時間距離，并逐步改善外圍區(qū)域的居住配套水平，而由于外圍區(qū)域房價水平較低，因此很容易引導(dǎo)剛需購房人口向城市外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。從我們對上海、深圳、南京、武漢、沈陽等城市地鐵對商品住宅交易量的影響來看，這些城市的新開通地鐵基本都能夠引發(fā)城市住宅市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，帶動城郊區(qū)域成為整個城市市場的重心。
客戶來源：地鐵使郊區(qū)項目吸引市中心客源能力明顯上升
在地鐵通車之前，一個地方(尤其是城郊區(qū)域)的住房供應(yīng)基本上都是以滿足本地的住房需求為主，而在地鐵通車之后，需求結(jié)構(gòu)則會發(fā)生質(zhì)的變化。地鐵快速、便捷的優(yōu)勢大大縮短了市中心與郊區(qū)的時間距離，使得城市中心與郊區(qū)的結(jié)合更為緊密，使得郊區(qū)分享市中心優(yōu)勢資源的效率大大提高，地鐵的開通將吸引大量非本地居民前來購房，住房需求分布在地理上顯得更加分散。
以上海嘉定區(qū)的新城悠活城[最新消息 價格 戶型 點評]項目為例，具體分析其在地鐵開通前后的購房需求變化。根據(jù)我們的調(diào)研，在地鐵開通之前，該項目的購房客戶中有60%來自于本地的嘉定區(qū)，而相鄰區(qū)域的長寧和普陀區(qū)的比例也僅為15%-20%，距離稍遠(yuǎn)的客戶比例僅為5%，可見，在地鐵開通之前項目的主要客戶來源也主要分布在本地區(qū)域。而在地鐵開通之后，客戶來源則發(fā)生了顯著的變化。數(shù)據(jù)顯示，在11號線通車之后，該項目來自于本地嘉定的客戶僅占35%，比例顯著降低，而其他與嘉定在地理上相對較遠(yuǎn)的如浦東和閔行的占比則達(dá)到了18%。綜合下來，非本地區(qū)域的占比達(dá)到了65%�？梢�，地鐵的開通，吸引了大量非本地區(qū)域的購房需求前往置業(yè)。
市場結(jié)構(gòu)：地鐵改變了城市市場結(jié)構(gòu)，外圍區(qū)域成為城市住宅市場成交重心
地鐵的建設(shè)將引發(fā)資本、人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這主要由于地鐵本身的磁力效應(yīng)，能為城市區(qū)域內(nèi)的周邊房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的快捷交通，帶來充足的人流，促進周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，形成強烈的外部效應(yīng)。也就是說，地鐵促進城市結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生改變。
我們可以看到地鐵的開通，使得地處郊區(qū)將不會再是影響消費者購房選擇的重要原因，而郊區(qū)房價較低、規(guī)劃合理、環(huán)境較好等其他優(yōu)勢也將日益顯現(xiàn)，這樣更會引導(dǎo)市民的居住意識向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。尤其對面向剛性需求為主的郊區(qū)中低端樓盤來說，地鐵是絕好的福音。
以武漢為例，武漢2009年軌道交通規(guī)劃審批通過，地鐵對商品住宅成交量的影響隨即在2010年體現(xiàn)：其中二三環(huán)間商品住宅成交占比從09年的25.25%上升至10年的29.69%;三外環(huán)間的這一比重則由09年的32.67%上升至10年的39.06%。武漢真正意義上的軌交時代在2010年7月一號線二期正式投入運營后正式拉開序幕。以上述時間節(jié)點為分水嶺，武漢商品住宅成交的重心開始大踏步向外圍城區(qū)蔓延。數(shù)據(jù)顯示，二三環(huán)間商品住宅成交占全市的比重由2008年的22.24%上升至2012年的32.34%，上升超過10個百分點;三外環(huán)間的這一比重則由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述兩個區(qū)域目前在全市成交的占比已經(jīng)高達(dá)75%，而2007年時這一數(shù)字不過為58%。
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