黃人天：中國房價大幅下跌現象恐怕難以出現
2012-10-24 來源：黃人天的博客 編輯：木木
近來，中國房地產市場漲幅收窄，趨于平穩(wěn)，主要原因是國家宏觀調控持續(xù)收緊，購房者觀望情緒濃厚，期望房價大幅下跌。
過去幾年的房地產調控政策遏制住了房地產的投機炒作，使房價得到有效控制。不過，對于未來的房價走勢，筆者認為，房價大幅下跌的可能性不大，即使下跌也可能為“降幅很小”。這是因為：一方面考慮到“穩(wěn)增長”，房地產業(yè)不可能發(fā)生一夜暴跌的現象。另一方面是房地產商暢通的融資通道。當前房地產商的融資通道不僅是商業(yè)銀行貸款，信托和民間借貸才是過去兩年多房地產商對抗降價的利器。
由于金融危機之后外需不振，人為刺激內需的投資將中國經濟與房地產業(yè)更加緊密地捆綁在一起，房地產業(yè)的持續(xù)走弱直接壓低了經濟增長率。于是，大量資金無處可去，轉而流向房地產信托和民間借貸，形成了房地產低迷但開發(fā)商卻仍然可以獲得大量貸款或權益性投資的現象。近兩年，房地產信托規(guī)模一路上揚，從2010年四季度的4323.68億元快速增長到2011年三季度的6797.69億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從14.95%上升到17.24%。
由于政府推行的限購限貸政策，這些信托資金暫時不能推高房價，不過，它卻可以持續(xù)不斷地給開發(fā)商“輸血”，這就是中國房價難以大幅下跌的重要原因。這些逆勢進入樓市的金融資本，堅信房地產的發(fā)展前景依然大好，低迷只是政策性的暫時打壓所致。一旦政策松動，房價依然看漲，貸款盈利依然可期。
由于經濟增長率在房地產的調控下迅速下滑，2011年底開始，政府再次調整貨幣政策，而后隨著經濟指標下滑而逐漸加碼。銀根放松使房地產商更容易獲得利率相對較低的商業(yè)銀行貸款，這同時導致了相對高利率的信托貸款的下降，從去年年底開始，信托收益率逐步下跌。2011年三季度以后，房地產信托規(guī)模開始收縮。2011年四季度，房地產信托規(guī)模為6882.23億元，環(huán)比增速大幅度下降，僅為1.23%，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83%;而到了今年一季度，房地產信托規(guī)模絕對額首次出現負增長，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例進一步下降為13.46%。
隨著寬松的貨幣政策在2012年三季度達到階段性高潮，房價也從5、6月份開始企穩(wěn)反彈，房地產商現金流危機緩解，于是年初曾被認為存在兌付困難的房地產信托，安然渡過了三季度逾千億元的年內兌付高峰。
如果在房價高位時提供給房地產商的貸款因樓市陷入低迷而不能及時收回，房地產信托大多會采取展期方式與房地產商達成和解。但高利貸者則不同，于是就出現了諸多房地產商的悲劇。
大量貸款機構得以從房地產市場獲利而歸，激發(fā)了更多貸款資金從各種渠道涌出，近期部分商業(yè)銀行的房地產信托開發(fā)貸，也呈現出定向寬松態(tài)勢。
截至今年二季度末，我國信托資產規(guī)模突破了5.5萬億元，創(chuàng)出歷史新高，雖然房地產信托規(guī)模有所下降，但余額仍然高達6751.5億元。信托資產新高說明我國依然存在大量不能由資金所有者投入實體經濟謀利的閑置資金，需要依靠機構力量來找到金融性的保值增值途徑。相比同期廣義貨幣供應量(M2)92.5萬億元，金融投機資本在中國經濟中的分量實在非同小可。
在此背景下，期望資金鏈緊繃時房價大幅下跌現象恐怕難以出現。
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