陳云峰：房地產(chǎn)行業(yè)在萬(wàn)科帶領(lǐng)下開(kāi)始突圍
2012-10-24 來(lái)源：陳云峰的博客 編輯：木木
以限購(gòu)為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)2年半，今年?duì)顩r如何?
昨晚，萬(wàn)科發(fā)布了其三季度報(bào)告。1-9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，凈利潤(rùn)50.8億元，同比分別增長(zhǎng)57.4%和41.7%;合并報(bào)表范圍內(nèi)的已售未竣工結(jié)算資源達(dá)到1540萬(wàn)平方米，合同金額合計(jì)約1631億元。其中第三季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入154.1億元，凈利潤(rùn)13.5億元，同比分別增長(zhǎng)65.3%和123.5%。
報(bào)告顯示，前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積907.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額963.2億元，基本與去年持平。而第三季度則實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積305.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額337.8億元，同比分別增長(zhǎng)8.2%和5.3%。由此計(jì)算，萬(wàn)科三季度房屋的銷(xiāo)售均價(jià)為11061元/平方米，較半年報(bào)時(shí)的10380元/平方米上漲了6.56%。而今年前三季度萬(wàn)科房屋的銷(xiāo)售均價(jià)則為10609元/平方米，同比去年的11541元/平方米下滑了8.78%。
數(shù)據(jù)說(shuō)明一切：萬(wàn)科在走出低谷，興許，房地產(chǎn)行業(yè)在萬(wàn)科帶領(lǐng)下能夠突圍?房地產(chǎn)行業(yè)有哪些新趨勢(shì)呢?
1、房企兩極分化嚴(yán)重，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者逐漸出局，行業(yè)整合度、品牌度提高。
在北京，90%的土地被萬(wàn)科和前10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿走，60%的銷(xiāo)售，集中在行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)。
住宅市場(chǎng)，洗牌劇烈。我所在的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟，上周2年沒(méi)有見(jiàn)面的10幾個(gè)老總聚會(huì)，大家無(wú)一例外“轉(zhuǎn)會(huì)”，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈組合。
有品牌、全國(guó)連鎖、有規(guī)模的企業(yè)，正在扯起大帆，揚(yáng)帆起航。小的呢?不在拿地，轉(zhuǎn)型他干。
2、萬(wàn)科的積極銷(xiāo)售的策略值得行業(yè)借鑒。
銷(xiāo)售增了，價(jià)格降了近1000元，以?xún)r(jià)換量，精裝修品質(zhì)不變，積極推盤(pán)，老業(yè)主營(yíng)銷(xiāo)，萬(wàn)科以積極的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。
北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)的兩位老總都是中經(jīng)聯(lián)盟會(huì)員，其中一位特別愛(ài)打高爾夫，上周在天津見(jiàn)面，球技下降，問(wèn)其原因，他說(shuō)太忙，10幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在設(shè)計(jì)開(kāi)盤(pán)，2個(gè)多月沒(méi)休息，更別提打球了。
同樣其他房企老總，閑的要命，市場(chǎng)不好是主因。一對(duì)比，天壤之別。
3、資金不再緊張，甚至凈負(fù)債率為37.7%，拿地更加積極。
資金方面9月底萬(wàn)科持有貨幣資金333.1億元，由于近期加大了投資力度，是大型房地產(chǎn)企業(yè)中凈負(fù)債率最低的公司之一。由于資金狀況良好，下半年以來(lái)萬(wàn)科的拿地節(jié)奏有所加快。第三季度萬(wàn)科新增項(xiàng)目23個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬(wàn)平方米，較之上半年14個(gè)新增項(xiàng)目有明顯增加。不過(guò)，考慮前三季度開(kāi)工規(guī)模更大，年內(nèi)萬(wàn)科項(xiàng)目資源總量略有降低，但仍然保持在兩到三年的開(kāi)發(fā)水平。由于其他企業(yè)沒(méi)能力拿地，競(jìng)爭(zhēng)減弱，萬(wàn)科土地成本控制在合理水平，而且積極拓展合作資源。
中國(guó)房地產(chǎn)，前所未有的洗牌，在今天發(fā)生。
突圍、轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科正帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)艱難前行，可惜的是，很多企業(yè)倒下了，就像倒在通往勝利的長(zhǎng)征路上。
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