張宏偉：控制開發(fā)商利潤(rùn)率不具可操作性

2012-10-23 來(lái)源：張宏偉的博客編輯：木木

　　廣州嚴(yán)控高價(jià)盤預(yù)售，北京停止熱門地塊出讓，地方行政干預(yù)樓市的尺度越來(lái)越大。10月20日，陜西更是“簡(jiǎn)單粗暴”的要求將商品房開發(fā)商的合理利潤(rùn)率控制在10%左右。要求陜西各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。

張宏偉

　　政府如何控制商品房10%利潤(rùn)?經(jīng)營(yíng)成本的管控是企業(yè)管理的重要課題，很多成熟的企業(yè)都未必能把自己的成本算清楚，現(xiàn)在由政府部門幫他們測(cè)算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?

　　說(shuō)不清道不明的房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　要控利潤(rùn)先算成本。陜西官方在通知中的說(shuō)法是：各城市要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》和當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行測(cè)算。但中國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成的復(fù)雜性，本就是一個(gè)說(shuō)不清道不明的問(wèn)題。

　　2009年年中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。2009年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%;而國(guó)土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。

　　兩個(gè)不同部門的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實(shí)，讓本來(lái)就“神秘”的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成更加神秘，房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致的“暴利”爭(zhēng)論也更加沒(méi)有了結(jié)論。

　　中央黨校教授周天勇曾稱，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的70%，包括傳統(tǒng)意義上的稅費(fèi)，以及土地出讓金。輿論以此為據(jù)展開對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控、高房?jī)r(jià)等問(wèn)題的批評(píng)。這一判斷是否符合事實(shí)?購(gòu)房者房款中確實(shí)70%的錢給了政府了嗎?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就拿土地成本來(lái)說(shuō)，不同城市其地價(jià)房?jī)r(jià)不一樣，在房?jī)r(jià)中地價(jià)所占比例也會(huì)有所不同。再具體到開發(fā)企業(yè)的拿地模式，如果開發(fā)企業(yè)直接通過(guò)招拍掛的市場(chǎng)化的方式拿地，那么，成本就可能相對(duì)較高，如果開發(fā)企業(yè)利用“養(yǎng)老地產(chǎn)”、“人才公寓”等方式拿地，那么其地價(jià)勢(shì)必會(huì)相對(duì)比較低。另外，調(diào)控政策周期的變化也會(huì)導(dǎo)致地價(jià)表現(xiàn)有所不同，甚至也會(huì)使地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的異常現(xiàn)象。

　　企業(yè)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)變化本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律

　　拋開以上這些變化性因素，一般來(lái)講，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概范圍為多少?

　　從筆者接觸到的項(xiàng)目成本構(gòu)成比例來(lái)說(shuō)，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)中的40-60%要被政府直接拿走，這個(gè)比例盡管沒(méi)有中央黨校教授周天勇稱占房?jī)r(jià)的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和稅費(fèi)成本確實(shí)成為構(gòu)成房?jī)r(jià)的非常重要的兩項(xiàng)決定性因素。

　　除此之外，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)占房?jī)r(jià)多少? “15%的利潤(rùn)，應(yīng)該是一個(gè)正常的利潤(rùn)，談不上高利潤(rùn)，更說(shuō)不上是‘暴利’。”這是某開發(fā)企業(yè)對(duì)筆者的回答。“土地成本和稅費(fèi)成本占到房?jī)r(jià)的一大部分，房?jī)r(jià)高企一定程度上是政府當(dāng)前的土地財(cái)政政策造成的。”

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）