馬躍成：陜西調(diào)控開發(fā)商利潤沒有可操作性
2012-10-23 來源：馬躍成的博客 編輯：木木
對一個制造企業(yè)來說，10%的利潤真是算很高的了。而在房地產(chǎn)行業(yè)里，現(xiàn)在竟然被當成調(diào)控的目標來控制，這再次證明了房地產(chǎn)暴利的事實，看來百分之幾十的暴利對開發(fā)商來說還真不算什么。調(diào)控開發(fā)商的利潤本來沒有錯，但是就利潤限制來說，政府的手段無論從哪方面來說，都不具可操作性，或者說，政府沒有任何手段控制開發(fā)商利潤。
陜西出臺的調(diào)控新政竟然是，要求商品房利潤控制在10%以內(nèi)。為什么是10%以內(nèi)?不是11%以內(nèi)，或者9%以內(nèi)?10%有什么科學性?估計陜西省政府也說不清楚，這種要求太祥細的政策，其實沒有可操作性，越是細致其實越是不可靠。
控制開發(fā)商利潤這種事情，不要說政府控制，就是開發(fā)商自己都難控制住。這主要是開發(fā)成本有固定成本和可變成本兩個部分，固定成本能控制，而變動成本在房子沒有賣完之前是不確定的。也就是說，開發(fā)商沒有對項目進行結(jié)算之前，根本不可能知道開發(fā)商利潤到底是多少。想在預(yù)售階段就把開發(fā)商利潤提出來，是根本不可能的事情。
另外，企業(yè)利潤既是一個財務(wù)問題，也是一個商業(yè)秘密問題。從財務(wù)上講，由于企業(yè)資金的動態(tài)性，企業(yè)利潤也是一個不定的數(shù)值，財務(wù)上每天的進出帳都在變動，都直接影響到成本的變化，所謂的利潤不到結(jié)算的時候不可能提出一個準確的數(shù)字。當然，作為企業(yè)秘密，成本和利潤都不是能夠隨便向外透露的。
一個企業(yè)的利潤與生產(chǎn)成本密切相關(guān)，當利潤成為控制指標的時候，開發(fā)商肯定會想盡辦法加大成本，加大成本的最簡單的辦法就是把不是項目的成本加到項目中來，如果開發(fā)商通過某種財務(wù)轉(zhuǎn)移的手段轉(zhuǎn)移資金也不是不可能的。不會有一個開發(fā)商會眼睜睜地把開發(fā)項目利潤調(diào)高到10%以上，而成為被調(diào)控的對象，陜西省政府的政策一點作用都沒有。
如果說開發(fā)商利潤是暴利，估計沒有多少人不同意。某大炮就說過，開發(fā)商就該是暴利!是不是暴利這倒不是讓人說出來的，如果看看全國范圍的傳統(tǒng)業(yè)企業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)就知道怎么回事了，要是不暴利，誰還會往里頭擠?從這個角度看，房地產(chǎn)的暴利確實是毀掉中國制造等傳統(tǒng)行業(yè)的罪魁禍首。
控制開發(fā)商利潤并不錯，思路也不錯，但是就是不具可操作性，熱別是控制的指標這么確定，就更不可能了。作為調(diào)控政策，目標一定應(yīng)該是房地產(chǎn)市場的走向，對房價的調(diào)控也應(yīng)當是宏觀控制，比如只要控制房價和收入的比例關(guān)系就差不多了，如果政府要調(diào)控到企業(yè)的財務(wù)指標上來，只能說調(diào)控的大方向錯了。
前幾年，討論開發(fā)商成本問題就折騰了好幾次，某大炮也說過，開發(fā)商成本就像女人的隱私部位一樣，是不可能向別人公開的。事實證明，這么多年，開發(fā)商的成本也沒有公開過，更沒有人搞懂過。這么看來，開發(fā)商利潤也一樣，沒有開發(fā)商向你公開，也沒有人能夠搞懂。
不控制開發(fā)商利潤就不能調(diào)控了嗎?不是!房價是要控制的，可以有經(jīng)濟手段，也可以有行政手段，還可以有稅收和財政手段。但是都是宏觀調(diào)控，絕提到每個樓盤的控制只能說是事倍功半，不可能有結(jié)果。
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