葉檀：房地產(chǎn)市場分化為什么杭州地價還在漲
2012-10-23 來源：葉檀的博客 編輯：木木
全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化局面，鄂爾多斯、溫州等地遇冷，而杭州等地繼續(xù)高溫。
根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)，9月份，杭州公告土地23幅，土地面積46萬平方米，環(huán)比分別下降-63%、-55%，但價格大幅上升，土地成交樓板價每平方米3327元，環(huán)比上升176%，同比上升125%。從今年6月開始，杭州的公告土地成交價大幅上升，從6月的不到1000上漲到目前的3000多。
為了抑制地價，近日杭州國土局下發(fā)的《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號文件有關(guān)事宜的通知》明確提出：“對商品住宅地塊，當(dāng)土地價格溢價率達(dá)到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積。”早在7月19日，國土資源部就曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現(xiàn)高價地的要及時調(diào)整競價方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預(yù)案。
部分業(yè)內(nèi)人士對這一辦法能否奏效抱持懷疑態(tài)度。北京等城市已經(jīng)試點(diǎn)超過一年，只有地方政府把土地底價抬高，就能有效地降低土地溢價率。
房地產(chǎn)市場與企業(yè)分化勢不可擋：一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資源集聚能力不強(qiáng)、資金與人員外流的城市，房價大幅下挫，甚至到達(dá)50%以上，依然乏人問津，樂觀估計(jì)，五年之內(nèi)都緩不過勁來，悲觀估計(jì)恢復(fù)市場得十年以上。而另一些城市，從今年二季度開始，房地產(chǎn)成交量、價格開始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈勢頭，其趨勢延續(xù)至今，不得不出臺救火舉措。
房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利、碧桂園、富力、恒大、華潤置地、金地、龍湖、世茂、萬科、中海10家一線房企今年前三季度的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達(dá)到了近572億元，超過前三季度的一半�！吨袊C券報》披露，萬科、保利、金地等公布了銷售業(yè)績的20家大型房企，9月份單月合計(jì)銷售額為658億元，環(huán)比上漲了10%;今年前9個月，這些房企累計(jì)銷售業(yè)績達(dá)到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%。從二季度開始，這些龍頭房企在土地市場上發(fā)力。僅10月8日一天，就有萬科、金融街、保利、首開股份四家公司公告拿地。保利地產(chǎn)及其聯(lián)合體在4天內(nèi)斥資超過140億元大量圈地，其中包括上海徐匯濱江地王和長沙地王。與此相反的是，榮安地產(chǎn)、中華企業(yè)、沿海家園等企業(yè)，紛紛出售旗下資產(chǎn)回籠資金，以求度過難關(guān)。
分化的市場源于經(jīng)濟(jì)冷熱不同，資源集聚力的不同，未來將呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的格局。
雖然溫州經(jīng)濟(jì)下行，但浙江省積聚的財富、人力仍然在向省會城市尋找發(fā)泄口。同樣是中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，9月杭州的商品房供求比為0.82，成交均價為每平方米14690元。各大城市的供求比緊張，成交量上升，預(yù)示了未來房價難以下行，即使是最糟糕的城市，成交量與價格也在企穩(wěn)反彈的過程中。
這說明，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，資源集聚能力、財富與人才的集聚能力重要性仍然處于最重要的位置，投資者依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源與軌道交通等前提條件購買房產(chǎn)，房地產(chǎn)熱度從中心城市向二線、三線城市逐步擴(kuò)散。以往資源短期集聚的城市，隨著發(fā)展后勁衰退，或者經(jīng)濟(jì)暫時處于停滯狀態(tài)，房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)下行態(tài)勢。
房地產(chǎn)企業(yè)處于循環(huán)之中，品牌企業(yè)隨著房地產(chǎn)市場回暖，現(xiàn)金回流加快逢低吸納土地，為未來的進(jìn)一步發(fā)展預(yù)留充足空間，這是強(qiáng)者的良性循環(huán)，無怪乎，一年來萬科股票重受投行推崇。而弱勢小企業(yè)或者負(fù)債率高的企業(yè)，資金回流速度慢，產(chǎn)品得不到認(rèn)可，成本控制不力，無法逢低吸納土地，陷入弱者的惡性循環(huán)。
杭州地價漲，北京地價漲，而溫州等地暫時落入低谷，貴州等地還在吸引開發(fā)商。本輪房地產(chǎn)調(diào)整的分化，可以看出中國經(jīng)濟(jì)未來的大致趨勢。
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