陳志龍：警惕房地產(chǎn)“中國(guó)好聲音”
2012-10-22 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
房地產(chǎn)資深媒體人陳志龍表示，“相對(duì)人多地少的孤島日本，‘推土機(jī)經(jīng)濟(jì)’注定了中國(guó)的土地可以無(wú)限量供應(yīng)，所以我們沒(méi)有獨(dú)特的‘中國(guó)模式’可以避免泡沫破滅，讓自己永遠(yuǎn)沐浴在朝陽(yáng)中。”
經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，往往也是各種“新思想”、“好聲音”層出不窮的時(shí)候。最近一句“遏制經(jīng)濟(jì)下行，要靠房地產(chǎn)上行”的“新思想”就流傳甚廣，開(kāi)發(fā)商、學(xué)者、官員各種場(chǎng)合為此廣為布道，散布“只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)樗鼛?dòng)性強(qiáng)，幾十個(gè)行業(yè)都要唯其馬首是瞻。有論者以為，“房地產(chǎn)還是朝陽(yáng)行業(yè)，至少會(huì)持續(xù)到2030年左右”。這種中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“好聲音”給多方以信心，許多人雀躍不已。
“好聲音”順時(shí)而出，似乎總不缺“有力佐證”。這段時(shí)間，先是大型房企“跳高拿地”，以“招保萬(wàn)金“為代表的四大家族頻頻出手，動(dòng)輒上百億拿地。土地市場(chǎng)井噴的不只在一線城市，久旱逢甘霖的二三線城市也順勢(shì)而起，與上半年凄風(fēng)苦雨大面積流標(biāo)不同。與此相呼應(yīng)，市場(chǎng)銷售似在回暖，有報(bào)道稱一些地方今年的賣房已經(jīng)超去年全年，“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”、“搶房”再現(xiàn)，這些脈沖式的短期現(xiàn)象都在強(qiáng)化看漲預(yù)期，驗(yàn)證某些群體迷信房地產(chǎn)是“日不落”的朝陽(yáng)行業(yè)。
在一片鼓噪聲中，我們也聽(tīng)到理性的聲音，一位老資格的學(xué)者最近大聲詰問(wèn)，中國(guó)住房自有率已接近90%，政府還在為10%的低收入人群提供保障房，房地產(chǎn)如果繼續(xù)保持高投資規(guī)模，未來(lái)的房子賣給誰(shuí)?而如果物業(yè)稅開(kāi)征，擁有多套房的家庭加入售房大軍，未來(lái)房子誰(shuí)接盤(pán)?耶魯教授羅伯特·席勒最近在回答記者提問(wèn)“你會(huì)在中國(guó)買房嗎?”他決絕地說(shuō)：“不會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)太貴了。”這對(duì)充斥中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“好話先生”都是警告。
市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)，各方都樂(lè)見(jiàn)“好故事”，喜歡聽(tīng)市場(chǎng)只跌不漲的“好聲音”，相關(guān)利益集團(tuán)整天布道房地產(chǎn)是“永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)行業(yè)”，而往昔的財(cái)富效應(yīng)和路徑依賴使許多人“做夢(mèng)都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖”。但市場(chǎng)殘酷的一面也在日益顯性化：上海一份最新報(bào)告稱，上海市存量在售房已超過(guò)1000萬(wàn)平方米，創(chuàng)十年來(lái)新高;上市房企過(guò)去三年的年中存貨價(jià)值依次為9225億元、11105億元和14044億元，這一數(shù)量還在持續(xù)增加;而江蘇的一份報(bào)告稱，全省住宅累計(jì)可銷售面積超過(guò)9000萬(wàn)平方米，其中13個(gè)省轄市區(qū)可售面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，存量達(dá)到十年來(lái)的最高點(diǎn)。在一些小城鎮(zhèn)，連廁所門口都能見(jiàn)到樓盤(pán)廣告，消費(fèi)力已被掏空，意味著全行業(yè)去庫(kù)存的壓力越來(lái)越大。
而來(lái)自金融系統(tǒng)的報(bào)告稱，一些省份銀行業(yè)房地產(chǎn)關(guān)注類貸款余額激增，在風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口搖擺并引起銀行強(qiáng)烈關(guān)注的此項(xiàng)貸款，是銀行不良貸款的6—8倍。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的債務(wù)余額高達(dá)10萬(wàn)億元，這兩年在信貸融資偏緊后，又以一年一萬(wàn)億的規(guī)模融來(lái)更高利率的信托資金，繼續(xù)“借新還舊”的金錢游戲，他們當(dāng)然希望這個(gè)行業(yè)是永遠(yuǎn)“日不落”的朝陽(yáng)行業(yè)。問(wèn)題是當(dāng)新老債務(wù)集中到期時(shí)，如果以滿手的存量房來(lái)面對(duì)“債務(wù)懸崖”，那中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上好聲音響徹云霄的同時(shí)，耳邊回響起的還有那首老歌原來(lái)，真的是《白天不懂夜的黑》。
房地產(chǎn)泡沫成熟后的宿命，無(wú)論是當(dāng)年的日本，還是近年的歐美，都沒(méi)能逃脫，友人在日本待了二十年，回來(lái)后說(shuō)東京的房?jī)r(jià)較最高峰時(shí)跌去了70%，許多大城市的海景別墅現(xiàn)在只要100萬(wàn)人民幣，都沒(méi)人要。相對(duì)人多地少的孤島日本，“推土機(jī)經(jīng)濟(jì)”注定了中國(guó)的土地可以無(wú)限量供應(yīng)，所以我們沒(méi)有獨(dú)特的“中國(guó)模式”可以避免泡沫破滅，讓自己永遠(yuǎn)沐浴在朝陽(yáng)中。
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