曹建海：涉及房地產(chǎn)行業(yè)群體龐大 政策需如何調(diào)控
2012-10-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示中國直接或者間接參與房地產(chǎn)行業(yè)的群體已經(jīng)達(dá)到了近1億人，如此龐大的群體是否才是高房價的根源，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)行至今，還應(yīng)該再做些什么呢?中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海作出解讀：
曹建海：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國涉及從業(yè)人員最多的行業(yè)之一，從國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)的從業(yè)人員大約是1100萬人左右，這里面涉及到房地產(chǎn)開發(fā)人員200萬人，房地產(chǎn)物業(yè)管理人員600萬人和其他的就是像中介、評估、服務(wù)人員1100萬人左右，但實(shí)際上在房地產(chǎn)的從業(yè)當(dāng)中，不能局限在這個范圍，中國房地產(chǎn)本身業(yè)務(wù)是有跟地方政府的土地經(jīng)營有密切的關(guān)系，從分配到進(jìn)行開發(fā)再進(jìn)行招牌掛，這是一個完整的經(jīng)營鏈，這個經(jīng)營鏈跟公司經(jīng)營是一樣的，這里面也涉及到大量的人群。
盡管這個部門可能不是企業(yè)部門，但是很多是實(shí)際在企業(yè)化經(jīng)營的，這個涉及到的人群也是很多的，我們有330多個地級市，2800個縣級單位，每個單位實(shí)際上都有幾十個有上百個土地經(jīng)營相關(guān)的人員，所以光在政府部門就是從事房地產(chǎn)經(jīng)營的人員也應(yīng)該在20-50萬之間。還有第三個人群，房子由開發(fā)商賣出去之后被很多人囤積起來，囤積起來準(zhǔn)備高價賣出，這批人都是以普通消費(fèi)者名義，實(shí)際上目的是低價買進(jìn)高價賣出，從事的是房屋買賣活動。這樣一些人本質(zhì)上也是房地產(chǎn)從業(yè)人員，只不過不是專職是兼職從事，但是也有不少家庭收入主要是來自于買賣房屋，進(jìn)行房屋投資獲得的收入可能比本職公司高出數(shù)十倍，可能涉及到8000萬人，大約是2400個家庭。
把這個都算下來，中國房地產(chǎn)業(yè)涉及的主業(yè)或者兼業(yè)經(jīng)營人群大約將近1個億人群，這1個億的人群僅次于農(nóng)業(yè)和制造業(yè)了，這實(shí)際上是一種變相的全民炒房，根據(jù)北京大學(xué)林肯中心對全國50萬戶家庭的一個調(diào)查發(fā)現(xiàn)，擁有二套房的住戶在他的調(diào)查當(dāng)中占到了11.5%，其中北京擁有二套房的家庭占到12%，上海18%，佛山39%，這個家庭包含了農(nóng)民工統(tǒng)計在我們城市常住人口當(dāng)中的這樣一些家庭。
如果按戶籍家庭進(jìn)行計算的話，擁有二套住房的比例肯定要翻一番，有的城市一半以上的家庭都擁有第二套住房。第三個經(jīng)營環(huán)節(jié)本質(zhì)上都構(gòu)成了一個高房價重要組成部分，地方政府2011年土地經(jīng)營收入達(dá)到3.1萬億元，相當(dāng)于地區(qū)本級財政70%左右，房地產(chǎn)開發(fā)商我們國家大約8萬家開發(fā)商，它的經(jīng)營收入大約是5萬億左右，銷售利潤率在20%到30%左右。
另外2400個家庭房屋的收入往往比起本職收入也要高得多，我們應(yīng)該針對地方政府過于依賴土地財政盡快實(shí)施房產(chǎn)稅太替代土地財政，通過稅收來解決地方收入來源，對開發(fā)商要盡量更多的開發(fā)模式給開發(fā)商提供競爭對手，特別應(yīng)該是限制當(dāng)前個炒樓化甚至可以取消預(yù)售制度使開發(fā)商利潤回歸到一個合理水平，針對全民炒房也要通過房產(chǎn)稅的方法，采取累進(jìn)增收的方式大量空置房閑置房，逼空給逼出來，流露市場，這樣使房價做到合理回歸，如果這些手段能夠綜合實(shí)施的話，我相信房地產(chǎn)業(yè)可以回歸理性房價，也可以回歸到一個合理范圍。
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