韓世同：制度完善才能解決房地產(chǎn)市場的困境
2012-10-22 來源：韓世同的博客 編輯：木木
日前，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，要“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。”我認(rèn)為，要形成這樣的調(diào)控政策體系之前，首先需要完善制度。因?yàn)�，目前我國的房價(jià)越調(diào)越高，首先是房地產(chǎn)市場的“制度機(jī)制”存在問題。
本輪的房地產(chǎn)調(diào)控可以說是從2003年開始的，國務(wù)院2003年18號(hào)文被譽(yù)為房地產(chǎn)業(yè)歷史性里程碑，其后幾乎每年都有有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策出臺(tái)，國十條、國八條、新的舊的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但房價(jià)還是依然上漲。因?yàn)�，這些調(diào)控政策大多都是暫時(shí)的應(yīng)對(duì)性措施，而不是從根本的住房制度上加以完善和解決。房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)如果不完善，就如同體質(zhì)不好的病人一樣，總是要“吃藥打針”來調(diào)控，還總是效果不好。涉及房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的內(nèi)容很多，主要是住房制度本身，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)影響最大的三大體制——土地、金融和稅收。
土地制度包括土地管理和土地供應(yīng)制度。目前，我國的土地供應(yīng)制度是從2004年8月31日開始實(shí)施的統(tǒng)一招拍掛的制度，基本上是按“價(jià)高者得”的原則來招拍掛出讓。但由于政府土地儲(chǔ)備的能力有限加上地方土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致客觀上的土地供應(yīng)不足和主觀上的土地資源壟斷的形成，為房價(jià)飆升和暴漲創(chuàng)造了一定的條件。
金融制度包括信貸和財(cái)政制度。截至2012年9月末，我國廣義貨幣(M2)余額94.37萬億元，同比增長14.8%;但與1990年廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為1.53萬億元相比，高達(dá)61.67倍。土地供應(yīng)少，貨幣發(fā)放多，必然出現(xiàn)房價(jià)飆升和暴漲的現(xiàn)象。
稅收制度包括開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)的稅收制度。2003年10月中共十六屆三中全會(huì)將開征物業(yè)稅的內(nèi)容寫進(jìn)了全會(huì)的公報(bào)：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。然而，過去的9年有關(guān)物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅的討論進(jìn)行了多次，總算是在一年前在上海、重慶兩個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅對(duì)住宅征收的試點(diǎn)。但無論是在房地產(chǎn)稅制改革、調(diào)控投資性購房和增加稅收方面效果都不大。
我認(rèn)為，首先要從根本上改變地方政府長期依賴土地財(cái)政的狀況。然后要破除大一統(tǒng)的土地管控制度，應(yīng)當(dāng)用法律手段來保護(hù)農(nóng)地耕地，對(duì)城市的用地應(yīng)當(dāng)主要在城市規(guī)模的擴(kuò)大范圍上加以限制，一旦中央同意地方城市范圍的擴(kuò)大，就應(yīng)該放權(quán)讓其在城市范圍內(nèi)合理地規(guī)劃發(fā)展用地，而不是人為地用計(jì)劃和指標(biāo)來設(shè)限。
目前，最大的問題是政府對(duì)城市范圍內(nèi)的集體用地、小產(chǎn)權(quán)房沒有用好、管好，對(duì)城中村、舊城區(qū)和舊廠房無法沿用過去低價(jià)征地的手法來儲(chǔ)備土地。因此，地方政府既無積極性加大住宅用地的供應(yīng)，同時(shí)也存在土地儲(chǔ)備越來越少、集中統(tǒng)一供地越來越難的情況。此外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤艑拞挝患Y建房和適當(dāng)?shù)鼗謴?fù)一些福利分房的制度，實(shí)行多元化的供地和住房供應(yīng)制度。這比單一靠政府解決保障房、開發(fā)商建商品房這種二元的住房機(jī)制要更加適合中國的國情。
總之，應(yīng)當(dāng)從完善制度入手，通過采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以從根本上解決目前房地產(chǎn)市場面臨的困境和矛盾。
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