蔡穗聲：長(zhǎng)遠(yuǎn)看房市調(diào)控須適時(shí)進(jìn)行制度重構(gòu)
2012-10-22 來(lái)源：蔡穗聲的博客 編輯：木木
房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀源于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)
當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，仍然是供求關(guān)系不平衡。一是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)人群不匹配，適合普通消費(fèi)者的中低價(jià)位產(chǎn)品供應(yīng)不足，適合高端消費(fèi)者的產(chǎn)品過(guò)多;二是區(qū)域供應(yīng)與人口分布不匹配，大城市、城市中心區(qū)供不應(yīng)求，中小城市、城市邊緣區(qū)供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩。由此，造成土地資源、資金資源和政策資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
其深層次矛盾，是產(chǎn)品的市場(chǎng)化要求與主要生產(chǎn)要素(土地、資金)壟斷性現(xiàn)實(shí)的矛盾。在土地與資金資源有限且被人為控制的情形下，企業(yè)追逐利益最大化，生產(chǎn)利潤(rùn)高的高端產(chǎn)品。利潤(rùn)低的產(chǎn)品要求規(guī)�；a(chǎn)，前提是源源不斷的土地與資金供應(yīng)，這對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言是可望而不可即的。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀源于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)。中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)，同時(shí)也存在許多弊端。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不是若干條政策所能奏效。需要檢討上世紀(jì)90年代以來(lái)形成的住房制度與房地產(chǎn)制度，適時(shí)進(jìn)行制度重構(gòu)。
在市場(chǎng)供需層面：穩(wěn)定住房預(yù)期
首先是住房保障制度——穩(wěn)定低收入者的住房預(yù)期。需要明確保障的范圍與保障的形式，范圍是低收入抑或中低收入?形式是經(jīng)濟(jì)適用住房抑或公租房?實(shí)物配租抑或發(fā)放津貼?茲事體大，關(guān)系到國(guó)民收入的再分配，要根據(jù)財(cái)政能力合理確定，避免造成新的不公平。而且，住房保障是政府長(zhǎng)期的職責(zé)，要有5年計(jì)劃、10年規(guī)劃，合資格人士輪候，由此穩(wěn)定低收入者的住房預(yù)期。當(dāng)前一些權(quán)力部門、壟斷部門利用住房保障制度不明確之機(jī)，自建房低價(jià)向內(nèi)部干部、職工銷售，破壞房改原則，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)令制止，嚴(yán)肅查處。
其次是住房租賃制度——穩(wěn)定年輕人和外來(lái)務(wù)工人員的住房預(yù)期。租賃與購(gòu)買都是滿足居住需求的主要途徑。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家(社會(huì))，約有3—7成人口通過(guò)租賃解決居住問(wèn)題，尤其是年輕人。我國(guó)多年來(lái)在住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)培育方面，都忽略了租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展，形成重購(gòu)輕租的畸形住房消費(fèi)觀。在租賃制度重構(gòu)方面，一是要立法保障業(yè)主與租客的合法權(quán)益;二是消除租客在城市生活中的歧視性政策(如受教育權(quán)利);三是降低租賃成本，減免有關(guān)稅費(fèi)，免除業(yè)主不合理的責(zé)任承擔(dān);四是鼓勵(lì)國(guó)有房企持有物業(yè)出租，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。由此，穩(wěn)定年輕人和外來(lái)務(wù)工人員的住房預(yù)期。
解決了上述人員的住房需求，就解決了當(dāng)前較為緊迫的“剛性需求”之中的大部分，既可減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，又能緩解社會(huì)各階層對(duì)高房?jī)r(jià)不滿的怨氣。
房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化
與此同時(shí)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化。住宅產(chǎn)品增加養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等;除此之外，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)與各行各業(yè)結(jié)合，投資商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、園區(qū)(工業(yè)、科技、創(chuàng)意等)地產(chǎn)等，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用及其市場(chǎng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)各行各業(yè)繁榮發(fā)展。由此，穩(wěn)定投資者市場(chǎng)預(yù)期，分散其投資方向，減緩其對(duì)住宅市場(chǎng)的壓力。
在深層次矛盾解決方面：改革是必須的
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在上世紀(jì)80年代改革土地制度，實(shí)行國(guó)有土地有期有償使用發(fā)育起來(lái)的。土地制度采用兩種公有制形式、禁止農(nóng)村集體土地買賣，為中國(guó)大規(guī)模的低成本城市化、工業(yè)化奠定了基礎(chǔ)，也為地方政府提供了豐厚的財(cái)政來(lái)源。但是，伴隨而來(lái)的是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的分化，城鄉(xiāng)差距的擴(kuò)大，國(guó)有土地價(jià)格以致住房?jī)r(jià)格的過(guò)快攀升。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”的存在并愈演愈烈，就是對(duì)現(xiàn)存兩種公有制形式土地制度的抵抗。對(duì)土地制度的二次改革，賦予農(nóng)民享有支配土地并享有土地資產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，破除國(guó)有土地壟斷性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)該提到議事日程上來(lái)。
當(dāng)前，廣東省進(jìn)行的轉(zhuǎn)變政府職能、深化行政審批制度的改革，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。這項(xiàng)改革與培育發(fā)展社會(huì)組織、完善社會(huì)治理是相輔相成的。這意味著政府回歸到提供公共服務(wù)產(chǎn)品、制訂與執(zhí)行宏觀經(jīng)濟(jì)政策、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的有限責(zé)任政府角色，行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)行業(yè)管理職能，通過(guò)服務(wù)、協(xié)調(diào)、維權(quán)、自律等行為模式，實(shí)現(xiàn)行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，維持社會(huì)生產(chǎn)有序進(jìn)行，從而有可能促使房地產(chǎn)業(yè)從被調(diào)控、被監(jiān)管的地位轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施自治、自律的行業(yè);從以往政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)管理與社會(huì)治理多管齊下，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)。
蔡穗聲：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
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