陳志龍：貨幣量不遏制 全國房價(jià)高漲怪誰
2012-10-21 來源：陳志龍的博客 編輯：無憂
今年有個很奇怪很反常的現(xiàn)象，房地產(chǎn)信貸繼續(xù)從緊，中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目基本貸不到款，房地產(chǎn)投資增速也下來了，但建筑施工企業(yè)的貸款卻激增。這種背離很詭異，工程隊(duì)手上的工程量少了，要那么多貸款干什么，極有可能是明修棧道，暗度陳倉，開發(fā)商通過建筑商貸款，作為一種變相融資手段，躲避政策紅線。
變相融資是公開秘密
施工企業(yè)拿到貸款后可以“靈活調(diào)劑”，一部分用于所謂安置房和公益項(xiàng)目，另一部分轉(zhuǎn)借給開發(fā)商用
“這幾乎是個公開的秘密。”一家具有一級開發(fā)資質(zhì)的建筑商的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。開發(fā)商把工程給你做，都會有君子協(xié)定。過去主要是墊資，去年開始不僅要墊資還要你幫忙融資。當(dāng)然，工作要做在前頭，在拿地的時(shí)候就形成了默契，項(xiàng)目給你做，建筑商同步向地方提出承攬部分市政工程、安置房和公益性項(xiàng)目，拿到批文后向銀行申請貸款，因?yàn)檫@些項(xiàng)目貸款相對容易通過。施工企業(yè)拿到貸款后可以“靈活調(diào)劑”，一部分用于所謂安置房和公益項(xiàng)目，另一部分兌現(xiàn)約定，轉(zhuǎn)借給開發(fā)商用。
“節(jié)前，我們還開了一張5000萬元的銀行匯票給開發(fā)商。幫他們?nèi)谫Y對我們也有好處。因?yàn)槿谫Y成本低，他會給我們一兩個點(diǎn)獎勵，工程造價(jià)也不那么斤斤計(jì)較了，付款也比以前及時(shí)，這都是互惠互利的。”他說。
某地的一項(xiàng)調(diào)查表明，通過這種變通手段，確實(shí)有不少信貸資金曲線繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。今年，固定資產(chǎn)投資規(guī)模收縮，房地產(chǎn)市場不景氣，地產(chǎn)投資增速從去年的30%以上快速回落到個位數(shù)，新開工項(xiàng)目明顯減少了，但建筑施工企業(yè)的新增貸款卻激增近百億元，增長近100%，增量和增幅兩項(xiàng)指標(biāo)均比去年同期大幅上升。而進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迂回通過建筑施工企業(yè)從銀行融資所致。
土地房產(chǎn)相繼回暖
資產(chǎn)價(jià)格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應(yīng)的是房產(chǎn)市場銷售回暖
實(shí)際上，銀行對這種變通不是不知道，而是裝作不知道。“動輒數(shù)千萬元甚至上億元的資金頻頻從建筑商向開發(fā)商‘倒流’，或者由建筑商代開發(fā)商墊付，建筑商與開發(fā)商有時(shí)幾乎就是一本賬，銀行怎么能不知道。”政策面對房地產(chǎn)信貸增量有嚴(yán)格的約束，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，信貸資金有效需求不足，好企業(yè)不要錢，差企業(yè)銀行不敢貸，為給資金“找出路”，有房有地有在建工程的建筑商雖不是最優(yōu)選擇，但也是次優(yōu)選擇。而這背后又與房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金饑渴一拍即合，于是一個通過建筑商通向開發(fā)商的資金暗道打通。
在金融抑制不斷強(qiáng)化，全社會投資渠道狹窄和投資饑渴的大背景下，一些信號的累積極有可能強(qiáng)化房地產(chǎn)市場某種轉(zhuǎn)變的預(yù)期。這段時(shí)間，許多城市土地市場再現(xiàn)詭異的“跳高搶地”現(xiàn)象。資金實(shí)力雄厚的大型房企四下出擊土地市場，助推地價(jià)上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月以來全國10個城市土地出讓的溢價(jià)率為37.9%，較9月份明顯上升。萬科[簡介 最新動態(tài)]9月單月拿地金額達(dá)44億元，10月10日，保利[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)及其聯(lián)合體一天內(nèi)摘得兩個地王，其中一塊地成交金額達(dá)到77.6億元。一線城市土地市場升溫的同時(shí)，杭州、南京、武漢、長沙等省會城市土地市場亦出現(xiàn)喜人的“回暖”，各地乘勢大幅增加土地供應(yīng)，有的甚至一次性推出數(shù)千畝。最近一段時(shí)間，南京市國土局連續(xù)預(yù)公告了41幅地塊，總面積達(dá)230萬平方米;杭州市推出主城區(qū)26宗土地，面積總計(jì)85.8萬平方米，多數(shù)二線城市的溢價(jià)率都未超過20%。土地市場的詭異表現(xiàn)讓管理層頗為不安，北京已緊急叫停新的土地出讓。
資產(chǎn)價(jià)格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應(yīng)的是房產(chǎn)市場銷售回暖，有報(bào)道稱一些城市今年前三季度的賣房已經(jīng)超過去年全年，部分地區(qū)房價(jià)第三季度以來出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，甚至有“遏制經(jīng)濟(jì)下行，要靠房地產(chǎn)上行”的說法來配合“金九銀十”。
貨幣因素是主因
雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強(qiáng)化可能會導(dǎo)致房價(jià)反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素
樓市調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商拿地?zé)崆橹匦赂邼q，樓市局部再現(xiàn)供需兩旺，房價(jià)反彈壓力不容忽視。是面包漲了帶動了面粉漲，還是面粉漲了把賣包子的也竄掇起來漲?雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強(qiáng)化可能會導(dǎo)致房價(jià)反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素。
今年以來，雖然政策層面對房地產(chǎn)調(diào)控從緊，但中國式的貨幣滲漏和暗流使得種種規(guī)避政策的資金暢通無阻。除了明修棧道，暗度陳倉的建筑商墊資和代融資以及更高資金成本的民間借貸、信托融資更是暢行無阻。這兩年的房地產(chǎn)信托規(guī)模已突破5萬億元，九成為地產(chǎn)融資。來自南京市的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年上半年，中小開發(fā)企業(yè)通過信托、租賃、小貸公司等渠道辦理土地抵押登記融資近60億元，平均每月10個億。而9月份以來，隨著外圍QE3新一輪的放水后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，年內(nèi)不排除貨幣政策更積極的穩(wěn)增長應(yīng)對措施出臺。中國人民銀行最新公布的9月末M2余額94.37萬億元，同比增長14.8%。今年以來，貨幣量幾乎是以平均每月一萬億在增加。
房地產(chǎn)市場的種種亂象似乎都在強(qiáng)化看漲預(yù)期。而深層次原因在于房地產(chǎn)這一類敏感的資產(chǎn)價(jià)格，其波動與貨幣增量總是如影隨形，限貸限購時(shí)，貨幣抽離是阻燃劑，如今蓄積能量向上時(shí)，它是助燃劑。如果不遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲中的貨幣因素，那房地產(chǎn)深入調(diào)控的難度是顯而易見的。
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·陳志龍：越南房地產(chǎn)崩潰后人哀之更當(dāng)明鑒之
