葉楚華：樓市潰敗神仙也救不了 從鄂爾多斯到貴陽(yáng)

　　今年，繼鄂爾多斯之后，西部城市省會(huì)城市貴陽(yáng)或?qū)⒊蔀榈诙�個(gè)樓市崩潰的城市。盡管貴陽(yáng)房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)極為顯著的斷崖式下跌，但下跌之趨勢(shì)卻難以阻擋。這是因?yàn)楫?dāng)?shù)匦陆ㄗ≌�供�?yīng)量已經(jīng)超過(guò)居民家庭戶(hù)數(shù)。在貴陽(yáng)，建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的樓盤(pán)數(shù)量眾多。其中最大的樓盤(pán)——花果園的建筑規(guī)模高達(dá)1830萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住的人口高達(dá)50萬(wàn)人，超過(guò)貴陽(yáng)城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。而當(dāng)?shù)嘏琶�第二的樓盤(pán)中天未來(lái)方舟占地總面積為9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口不下17萬(wàn)人。

　　除花果園外，另外13個(gè)建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的樓盤(pán)的建筑面積總和約4500萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口為110萬(wàn)左右。如果考慮到超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)，按照一些媒體的不完全統(tǒng)計(jì)也超過(guò)了30個(gè)，這些樓盤(pán)的總建筑規(guī)模至少超過(guò)3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口約100萬(wàn)人。即便不考慮那些20萬(wàn)平方米以下的樓盤(pán)，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐男陆�樓盤(pán)也可以容納至少260萬(wàn)人口。如果將當(dāng)?shù)厝�部新建住宅都統(tǒng)計(jì)下來(lái)，可容納的人口肯定超過(guò)了300萬(wàn)。

　　然而，根據(jù)貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)，全市常住人口中， 居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%;居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。這樣來(lái)看，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐男陆ㄗ≌�供給量已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用窦彝��?hù)數(shù)。如果考慮到當(dāng)?shù)卮媪糠�，在貴陽(yáng)，平均一戶(hù)家庭擁有幾套住房不是天方夜譚。

　　在這種情況下，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐牡胤秸�府為了刺激樓市，在�?guó)慶前突然出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》這樣的新政策。新政策規(guī)定，無(wú)論本地人還是外地人，凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶(hù)手續(xù)或居住證，享受貴陽(yáng)市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。這一系列措施簡(jiǎn)而言之就是買(mǎi)房送戶(hù)口。此外，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)剡�出臺(tái)了商業(yè)貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠、交易稅費(fèi)，甚至買(mǎi)房送車(chē)牌號(hào)的房地產(chǎn)刺激政策。

　　盡管有一些手上有閑錢(qián)的人，在目前經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)，找不到合適的投資渠道，希望通過(guò)拼命買(mǎi)房尤其是商業(yè)用房來(lái)保值或增值。但是，首先就如我們?cè)�分析過(guò)的那樣，商業(yè)用房泡沫膨脹的程度比起住宅房有過(guò)而無(wú)不及，城市商業(yè)用房除少數(shù)外大多不具有投資價(jià)值。其次，少量的投資客或投機(jī)客對(duì)于過(guò)高的房地產(chǎn)供給量是杯水車(chē)薪，解決不了什么實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題。再次，房產(chǎn)投資最終要落實(shí)到租金回報(bào)上，而租金與經(jīng)濟(jì)情況密切相關(guān)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的情況下，不要指望房地產(chǎn)可以帶來(lái)長(zhǎng)期的高回報(bào)。因此，貴陽(yáng)樓市與拙著《歐元必死：揭開(kāi)歐債危機(jī)的真相》一書(shū)中所描述的愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)泡沫的情況有過(guò)而無(wú)不及。換而言之，這種房產(chǎn)泡沫膨脹的程度，其崩潰是必然的，就算是神仙來(lái)了也救不了。當(dāng)?shù)卣�府的救市政策自然不�?huì)像一些房地產(chǎn)老板所期望那樣，提高當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)15%的銷(xiāo)量。

　　其實(shí)，貴陽(yáng)的情況并非個(gè)例，中國(guó)大地上處處是貴陽(yáng)，無(wú)非是泡沫嚴(yán)重的程度不同而已。在一些泡沫較為嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)已經(jīng)和地?cái)傌浺粯庸�開(kāi)在馬路上叫賣(mài)了!樓市泡沫已經(jīng)如此嚴(yán)重，任何地方政府都不指望能以什么地方性刺激政策來(lái)繼續(xù)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

　　如果考慮中國(guó)人口紅利已快殆盡的因素，房地產(chǎn)未來(lái)所面臨的局面將更為嚴(yán)峻。從1950年到2009年，中國(guó)15-54歲人口年均凈增長(zhǎng)保持在300萬(wàn)到1700萬(wàn)的數(shù)量上，其中最高的年份是1980年，恰恰是改革開(kāi)放剛剛開(kāi)始的時(shí)候。2010年，這個(gè)數(shù)字降到了100萬(wàn)。從2011年開(kāi)始，中國(guó)15-54歲人口年均凈增長(zhǎng)開(kāi)始變?yōu)樨?fù)數(shù)，15-54歲人口大致每年減少300萬(wàn)到110萬(wàn)。俗話(huà)講，處處留心皆學(xué)問(wèn)。我們只要仔細(xì)觀察一下周?chē)�就�?huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是工地、工廠，還是其他什么地方，現(xiàn)在那些臟活、累活的工作主要以45歲以上的中老年人居多，幾乎沒(méi)有年輕人。而在農(nóng)村，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人大多也是50歲以上的人。根據(jù)調(diào)查，目前中國(guó)種田的人平均年齡已經(jīng)超過(guò)60歲。就這樣的人口趨勢(shì)，還指望房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。而所謂的城市化也異化成了一些地方政府以房地產(chǎn)為平臺(tái)轉(zhuǎn)移財(cái)富的冠冕堂皇卻很無(wú)恥的借口。這不得不令人令人扼腕!當(dāng)然，鄂爾多斯不會(huì)是最后一個(gè)樓市崩潰的城市，貴陽(yáng)也不會(huì)是最后一個(gè)，各地城市的樓市前仆后繼的崩潰場(chǎng)景，相信我們很快就會(huì)親眼目睹到這一世紀(jì)性的盛景!

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