張宏偉：杭州“土地新政”的五點(diǎn)思考
2012-10-18 來源：張宏偉博客 編輯：詩諾
10月17日消息，杭州市國土局日前下發(fā)通知明確，當(dāng)商品住宅地塊溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開始”競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地。
據(jù)悉，這一通知是在近日的一場(chǎng)杭州拍賣會(huì)上，杭州市國土局下發(fā)給參與當(dāng)日土地競(jìng)拍企業(yè)的。
杭州“土地新政”有何影響?能否起到遏制土地價(jià)格過快上漲的作用，其他城市會(huì)否效仿這樣的做法，對(duì)此，筆者提出以下五點(diǎn)思考與看法。具體而言，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
首先，杭州的“土地新政”應(yīng)該不是所有地塊都按照這樣的方式進(jìn)行成交的，政府也沒有公開發(fā)文要全部按照這個(gè)執(zhí)行，只是在招拍掛前給參與的開發(fā)企業(yè)的限定，應(yīng)該來說是一個(gè)嘗試，還只是個(gè)別地塊的成交方式。
其次，在市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，如果沒有人為地降低起拍價(jià)格，土地市場(chǎng)溢價(jià)率應(yīng)該還不會(huì)普遍達(dá)到49%這樣的水平，因此，這樣的條件下實(shí)際發(fā)生的地塊成交案例并不會(huì)太多。
因此，當(dāng)商品住宅地塊溢價(jià)率還沒有達(dá)到49%時(shí)，是不是就意味著就沒有配建保障房的指標(biāo)了?這也是一個(gè)值得我們思考的問題。另外，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到49%及以上時(shí)，保障房的配建本身在地塊規(guī)劃上是否合理，開發(fā)企業(yè)最終是否按此執(zhí)行，都會(huì)有些問題在里面。
此外，對(duì)于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，大型開發(fā)企業(yè)勢(shì)必會(huì)爭(zhēng)搶，如果地塊溢價(jià)率達(dá)到49%及以上時(shí)，配建的豪宅保障房歸誰去住?這些問題還真的值得我們思考。
第三、杭州“土地新政”盡管可以控制總的溢價(jià)率，甚至還可以配建一部分保障房，盡管可以起到防止土地價(jià)格過快上漲的作用，甚至也可以控制溢價(jià)過高的“地王”的誕生，但是，這不是最根本有效的辦法。
土地資源的稀缺性，尤其是市中心優(yōu)質(zhì)地塊的推出勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致高溢價(jià)率現(xiàn)象產(chǎn)生。通過多渠道持續(xù)增加土地供應(yīng)，同時(shí)，保證一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期是穩(wěn)定土地市場(chǎng)的最關(guān)鍵之處，而不是哪里疼醫(yī)哪里。
第四、當(dāng)前市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，溢價(jià)率49%的最高限制有可能會(huì)暗示一部分開發(fā)企業(yè)，尤其是高周轉(zhuǎn)及央企品牌開發(fā)企業(yè)，在不超過溢價(jià)率49%底線的情況下進(jìn)一步瘋狂搶地，一方面使市中心的優(yōu)質(zhì)地塊及比較好的地塊資源向這些大型房企手中集中，另外，一定程度上這樣的行為也會(huì)助推土地市場(chǎng)價(jià)格走高。
第五、至于效仿與否，杭州“土地新政”短期內(nèi)倒是控制土地市場(chǎng)價(jià)格過快上漲的一個(gè)方法，盡管還有些負(fù)面效應(yīng)，但是，對(duì)于一些熱點(diǎn)區(qū)域及熱點(diǎn)地塊的話，采用這樣的方式應(yīng)該可以控制短期內(nèi)的土地市場(chǎng)溢價(jià)率，起到一定的作用，短期內(nèi)可以效仿進(jìn)行操作。但是，杭州“土地新政”總體來講比較難達(dá)到中長(zhǎng)期控制土地市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期效果。原因很簡(jiǎn)單，土地本身的價(jià)值就是值那么多，以人為的方式控制溢價(jià)率，而不是市場(chǎng)化的方式去解決土地資源問題，這只能導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)格一旦沒有這樣的溢價(jià)限制，就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
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