陳序：小房型會是小救星 小房型可救中國經(jīng)濟(jì)
2012-10-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：詩諾
據(jù)悉，中國城市人均住房面積約為29平方米。中國2.3億城市家庭中約有5000萬個家庭的住房低于正常標(biāo)準(zhǔn)。這些住房甚至缺乏供獨(dú)用的衛(wèi)生間和廚房。也就是說，在2030年之前，中國每年可能需要建設(shè)1000萬套住房。而部分地方政府的目標(biāo)是，到2015年時本地的人均住房面積最高要達(dá)到約40平方米。
這現(xiàn)象表明，在未來許多年，中國居民對配套齊全、交通方便、價格可以承受的小戶型住房，有廣泛的剛性需求。
我小時候與父母住在一間14平方米的房間里，與一戶鄰居合用一個衛(wèi)生間和一個廚房。隨著中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，商品住房越建越大，越造越豪華，房價更是不斷躍上層樓。
中國政府在2010年開始通過信貸控制、限制購買多套房和增加首付比例等措施，抑制豪華住房建設(shè)以及房價節(jié)節(jié)攀升。上周公布的數(shù)據(jù)顯示，中國政府兩年來的努力取得了成效。對100座城市的一項調(diào)查顯示，9月份的城市住房價格與上年同期相比，下降了1.4%。
即使如此，中國政府仍然擔(dān)心市場要花多年時間才能消化高檔樓房和別墅的過量供應(yīng)，也擔(dān)心投資性買房人的負(fù)債會連累金融系統(tǒng)。
終于，我從《華爾街日報》一篇文章中，看到中國最大房地產(chǎn)開發(fā)商萬科研究開發(fā)了一個樣板間，面積約15平方米，有獨(dú)立衛(wèi)生間，價格約為中國城市居民年人均可支配收入的6倍。與之相比，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商興建的大戶型單元房售價最高能達(dá)到中國城市居民年人均可支配收入的40倍。
除了萬科，銷售額排名中國第七的世茂房地產(chǎn)控股于2011年年底決定將10個項目的住房面積減半。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年前七個月世茂所售房產(chǎn)均價相比去年同期，下降13.5%，萬科則下降10.1%。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)與搜房網(wǎng)對開發(fā)商和中介公司的聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，9月份全國100個城市的房價較8月份小幅上漲，同時全都呈現(xiàn)連續(xù)第四個月同比下降之勢。可見，隨著中國家庭收入以雙位數(shù)增長，房價將更易負(fù)擔(dān)。
值得注意的是，中國政府在打壓投資性購房需求的同時，推出到2015年建成3600萬套保障房的計劃。顯然，決策層希望推動房地產(chǎn)開發(fā)商為購買首套房的家庭建房，希望不斷有房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視建造適合普通人居住的房產(chǎn)，瞄準(zhǔn)消費(fèi)性購房者而不是投資者，著手滿足中國年輕人的真實住房需求。問題是，開發(fā)商有沒有動力大批興建小房型和保障房?對企業(yè)來說，單價下降意味著利潤率更低。
據(jù)媒體報道，萬科在深圳的一個樓盤即將完工并移交給當(dāng)?shù)卣鳛楸Ｕ戏俊Ｆ鋯翁追课菝娣e在35平方米至50平方米之間。萬科稱這個項目的利潤接近于零。不過，真實需求導(dǎo)致的成交量增加，或許可以彌補(bǔ)因降價擠壓的利潤。
以世茂為例，今年前七個月銷售額實現(xiàn)了51%的同比增長。我以為，開發(fā)商下決心建設(shè)小房型，不僅可以救望房價而卻步的老百姓，救資金鏈緊張的自己，還可能救起中國經(jīng)濟(jì)。
目前，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩至金融危機(jī)爆發(fā)以來的最低水平。如果價格更合適的住房開發(fā)成為市場趨勢，可能有助于中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)“軟著陸”，并為下一階段的增長提供推力。因為，從家具到家電到裝修材料，更多的住房消費(fèi)總是能帶動其他互補(bǔ)性商品的消費(fèi)熱。也許，小房型會是小救星。
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