呂諫：中國(guó)房?jī)r(jià)一線城市微漲部分小城市暴跌
2012-10-17 來(lái)源：呂諫的博客 編輯：木木
中國(guó)房?jī)r(jià)并不是所有人都看得懂，但種種事跡確又符合市場(chǎng)規(guī)律。有人一味唱衰中國(guó)樓市，說(shuō)什么中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫太嚴(yán)重，肯定要大大跌，結(jié)果從2008年一次唱到現(xiàn)在，也沒(méi)有見(jiàn)什么大跌。又有寵物經(jīng)濟(jì)學(xué)家又出來(lái)頌唱，中國(guó)房市還有至少十年真金白銀時(shí)代，中國(guó)地少人多，房?jī)r(jià)肯定還是要大漲特漲暴漲。結(jié)果導(dǎo)致許多市民，不分青紅皂白，跟風(fēng)起哄，便得擊鼓傳花，深度套牢。沒(méi)有永遠(yuǎn)的漲價(jià)，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的大跌，沒(méi)有全面的暴漲，更不可能全面暴跌。人間四月芳菲盡,山寺桃花始盛開(kāi)。地勢(shì)不同，溫差不同，同一植物生長(zhǎng)的狀況也不同。中國(guó)更是地大物博，不可能在房?jī)r(jià)上，則表現(xiàn)得齊步前進(jìn)。
續(xù)溫州、顎爾多斯，陜西神木、貴陽(yáng)之后，無(wú)錫又加入了這個(gè)陣營(yíng)。日前，“無(wú)錫一樓盤售價(jià)從1.6萬(wàn)元/平方米"大跳水"至6900元/平方米”的消息引發(fā)不少網(wǎng)友關(guān)注。早報(bào)記者昨日了解到，該樓盤為無(wú)錫嘉業(yè)國(guó)際城“金寓”，6月份推出的精裝房折后均價(jià)為1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米;至7月份開(kāi)始推出“限時(shí)特惠”，將價(jià)格“腰斬”至6900元/平方米，比周邊知名樓盤低了近四成。對(duì)嘉業(yè)國(guó)際的“腰斬”價(jià)格行為，我們可以看到前面幾個(gè)城市同樣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，迫于信托融資即將面臨集中兌付等壓力，不得不盡快回籠資金。因?yàn)閺你y行無(wú)法獲得貸款，從民間借高息借款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是許多房地產(chǎn)商的通行做法。
內(nèi)蒙古有名的鄂爾多斯大草原上，靠地下豐富的煤氣油資源，僅5年時(shí)間耗資上千億元打造出康巴什新區(qū)。在金秋已逝的季節(jié)，顯現(xiàn)著當(dāng)?shù)靥?hào)稱“一百年不落后”那種酷似國(guó)際大都市———囊括政治、文化、金融中心的氣派，同時(shí)四野又浮現(xiàn)著一片樓多人少的空蕩景象。而溫州的崩盤只是中國(guó)虛熱經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影，溫州今日的危機(jī)與高層的經(jīng)濟(jì)和貨幣政策脫了干系。自從2006年以來(lái)，高層就一直超發(fā)貨幣，狂賣土地，致使房?jī)r(jià)暴漲，大量的資金跟著涌入房產(chǎn)市場(chǎng)。這種虛熱，畸形的GDP發(fā)展方式存在諸多弊病，房?jī)r(jià)上漲引發(fā)了通脹螺旋式上升，導(dǎo)致人工、原材料成本大漲，致使中小企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)加重。
不難發(fā)現(xiàn)，為什么相對(duì)大的城市或一線城市，很少出現(xiàn)這種崩盤現(xiàn)象，因?yàn)橐痪�城市在不斷擴(kuò)大，外地人口在不斷涌入，導(dǎo)致相對(duì)的剛需多，而對(duì)于二三線城市，現(xiàn)在許多地方都出現(xiàn)了空城。改革開(kāi)放30多年來(lái)，隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，農(nóng)村常住人口逐漸減少，造成了農(nóng)村人走房空的現(xiàn)象，大量“空心村”產(chǎn)生。特別是近10多年來(lái)，城鄉(xiāng)關(guān)系的巨大變化，我國(guó)農(nóng)村空心化正處于快速上升發(fā)展期，外擴(kuò)內(nèi)空、人走屋空有加速趨勢(shì)，還出現(xiàn)了一戶多宅、建新不拆舊、新房無(wú)人住的現(xiàn)象。目前我國(guó)約有2.3億農(nóng)民工。2009年，全國(guó)6.22億城鎮(zhèn)人口中，約有1.67億為農(nóng)民工。按中國(guó)農(nóng)村高峰人口8.6億人(1995年)，到2020年按城鎮(zhèn)化率60%計(jì)，屆時(shí)農(nóng)村人口將累計(jì)減少2.8億至3億人。中國(guó)東部沿海一些省市，新一輪農(nóng)村建房的熱潮正在興起，擴(kuò)大建房、企業(yè)興園建廠，直接導(dǎo)致一些地區(qū)“只見(jiàn)新樓，不見(jiàn)新村”，很多人都喜歡涌入大城市，而一些二三線城市，往往在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上面沒(méi)有調(diào)整過(guò)來(lái)，盲目跟風(fēng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這種畸形的房地產(chǎn)業(yè)想不崩盤，都難!
現(xiàn)在中國(guó)人口涌入，出現(xiàn)一種現(xiàn)象，畢業(yè)首先是北京、上海、廣州、深圳，這些地方為他們第一選擇地，其次就是一些東部省城或沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。從人口反映出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于理性回歸與合理分化的時(shí)代，一線城市相對(duì)還有大量需求，而二三四線則明顯感覺(jué)得動(dòng)力需求不足，一線城市可能會(huì)微漲，部分小城肯定要暴跌。
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