蔡為民：全國樓市的供需僵局短期難破
2012-10-16 來源：蔡為民的博客 編輯：無憂
雖然目前仍處在9、10月的樓市傳統(tǒng)銷售旺季，惟作為其壓軸重頭戲之“十一”黃金周交投狀況有欠理想，基本已宣告今年樓市的“搶灘”大戰(zhàn)，以失敗告終。
“不溫不火”的黃金周
事實上，此一結(jié)果並不令太多人意外，至少與我8月時所做出的預(yù)判堪稱吻合。
首先是“金九銀十”成色不足，最多只能以“銀九銅十”名之。據(jù)悉，黃金周期間全國54個主要大中城市住宅簽約套數(shù)僅為1.6萬套，相較黃金周的前一周成交超過4.5萬套，降幅達(dá)7成之多，令人嘆為觀止。亦即“十一”期間樓市有人氣沒買氣，房展會的參觀者雖明顯多于五一時節(jié)，其組成份子卻是以看熱鬧的居多。但你又不能說9、10月是乏人問津的“破銅爛鐵”，畢竟54個城市的成交量同比2011年國慶黃金周的14，418套，今年的狀況只能說差強人意，而“比上不足，比下有余”矣!
其中以上海的表現(xiàn)最為“有趣”，10月前7天商品住宅成交7.74萬平方米，環(huán)比大降近7成(66%)，但較去年同比又大漲約7成!
不容房價再起飚
在我看來，這種“上不上，下不下”或者稱之為“不溫不火”的市場狀態(tài)，完全在中央政府掌握當(dāng)中。因為自上半年出現(xiàn)“紅五月”，開發(fā)商逐步減少優(yōu)惠措施乃至開始悄悄提價之后，中央便三番四次不斷對外強硬表態(tài)：調(diào)控絕不松動。尤其際此換屆前的敏感時機，不難想見這樣的決心是無比堅定的。因此可以這么說，如果9、10月市場再現(xiàn)“價量齊揚”的火爆場面，地產(chǎn)新政勢必橫空出世，哪怕把房產(chǎn)行業(yè)打趴，也絕不會容忍房價“漲聲響起來”!
此即為9、10月樓市未能有所表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。然而令人感到遺憾的是，中央的決心消費者看到了，開發(fā)商也看到了，卻各自形成南轅北轍的判斷與解讀。
持幣待購與持屋待售的博弈
消費者認(rèn)為，既然調(diào)控仍在繼續(xù)，且中央三令五申不容許房價出現(xiàn)上漲苗頭，甚至傳出“見漲便打”此一令房產(chǎn)業(yè)界膽顫心驚的說法，那么“貪婪”的開發(fā)商放棄賺取暴利的“非份之想”，理智地回復(fù)到2011年第四季，到今年第一、二季“以價換量”之銷售模式，應(yīng)該是“指日可待”的，于是消費者收拾起原本迫切的心情，重新“持幣待購”，陷入觀望狀態(tài)，便在情理之中。
開發(fā)商認(rèn)為，面對當(dāng)前政府換屆的過渡時期，中央力求“樓市維穩(wěn)”是可以理解的，此刻只能神隱、暫避，完全沒有必要“頂風(fēng)犯案”，以免遭來更強烈打擊，從而干脆按兵不動，明年初再作打算。反正之前的“以價換量”已緩解原本緊繃的資金鏈，現(xiàn)在要做的是等待年底變化。甚至小幅提價不急于出售，以免“少賺即賠”。于是好整以暇，重新“持屋待售”，陷入觀望狀態(tài)，似乎也是“順天應(yīng)人”之道。
買賣雙方都在等待“黎明”
在我看來，這樣的交易雙方僵持局面應(yīng)會延續(xù)到今年底，乃至明年第一季，第二季開始樓市可望因應(yīng)經(jīng)濟、金融格局的調(diào)整，而出現(xiàn)微妙變化。當(dāng)然，在此過程中“小幅提價”、“以價換量”的樓盤都會不時出現(xiàn)，但均僅發(fā)生在具局限性的小范圍內(nèi)，而不致成為普遍、流行現(xiàn)象。整體看來，呈現(xiàn)“價量齊穩(wěn)”態(tài)勢，但細(xì)至各檔次房屋的價位變動，仍以不著痕跡的“鋸齒向上”為主旋律，以反映日益嚴(yán)重之通脹。
比較值得玩味的是，當(dāng)前買賣雙方都在信心滿滿地等待“黎明”以便出手，但等來的究竟是誰的“黎明”?就像兩個球隊比賽卻像同一個上帝祈禱獲勝一樣，就算真的有上帝，恐怕也是一個頭兩個大，難以抉擇吧?
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