葉檀：樓市分化時(shí)代到來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是貨幣泡沫
2012-10-13 來(lái)源：葉檀的博客 編輯：木木
樓市分化時(shí)代到來(lái)。核心城市、資金與人口導(dǎo)入的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升;以往泡沫過(guò)高、目前仍未找到經(jīng)濟(jì)突破點(diǎn)的非核心城市房?jī)r(jià)下跌，人口與資金流出的城市，房?jī)r(jià)大幅下降。
據(jù)高和資本《2012年民間資本與房地產(chǎn)研究報(bào)告》�？赋�，房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯，溫州房?jī)r(jià)大幅下降，但成交量仍不理想;鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無(wú)市場(chǎng)成交。溫州和鄂爾多斯為民間資金本地積累型地區(qū)，民間借貸資金鏈斷裂后難以支撐虛高的房?jī)r(jià);山西和陜北屬于民間資金外流型地區(qū)，本地房地產(chǎn)投資需求相對(duì)較少，市場(chǎng)調(diào)整有限。依此推測(cè)，市場(chǎng)上升空間也有限。
而其他一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持平穩(wěn)，如全國(guó)重點(diǎn)城市京滬等地，以及區(qū)域性核心城市鄭州、太原、武漢等地。從房租價(jià)格看，在2010年實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，以住宅為主的房租價(jià)格大幅上升，尤其以北京等地的核心區(qū)域寫字樓租金上漲速度最為迅猛，說(shuō)明在通脹壓力與資源集聚效應(yīng)下，核心城市仍有房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的內(nèi)在動(dòng)力。
房?jī)r(jià)下跌的地區(qū)具備共同點(diǎn)，民間信貸網(wǎng)絡(luò)遭到毀滅性打擊，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信心嚴(yán)重低迷，無(wú)法集聚資源。
以溫州為例，在對(duì)溫州企業(yè)主訪談過(guò)程中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期的預(yù)判多數(shù)企業(yè)主驚人的一致：溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至少需要5年，民間信用關(guān)系恢復(fù)至少需要10年。而煤炭?jī)r(jià)格經(jīng)歷了黃金十年后，從去年年底的大幅下挫嚴(yán)重打擊了鄂爾多斯等地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
民間資金不再成為房地產(chǎn)的源頭活水，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)信托新增1213億元，與去年同期同比減少42%。溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文在9月末指出，溫州今年民間借貸規(guī)模萎縮了約30%，而截至2012年3月，山西省企業(yè)參與民間融資余額比去年9月下降了約30%。
追求安全讓民間資金尋求內(nèi)外突圍之路，外部突圍主要指到境外投資或者直接移民到境外。境內(nèi)突圍主要指民間資金轉(zhuǎn)而流向銀行：截止2012年3月，山西企業(yè)參與民間融資余額約130.39億元，較去年9月下降了約60億元;鄂爾多斯大量民間資本回流銀行體系，今年1-5月鄂爾多斯城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額為546.7%，與去年同期同比增長(zhǎng)34.8%。人口流出成為經(jīng)濟(jì)下行的直觀指標(biāo)，從鄂爾多斯官方數(shù)據(jù)看，截至2011年年底，鄂爾多斯常住人口130萬(wàn)，流失3萬(wàn)。實(shí)際調(diào)研情況可能更嚴(yán)重，僅東勝區(qū)去年就流失了10萬(wàn)人。
除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)奇跡，否則，在5年內(nèi)，鄂爾多斯與溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)大概很難復(fù)蘇。
與此相反的是，由于人口與資金流入，中西部由軌道交通貫穿而成的核心城市房?jī)r(jià)在溫和反彈。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，今年上半年，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)成交均價(jià)每平方米7260元，較去年同期下降了8.09%，2月份價(jià)格最低，此后觸底反彈，6月份反彈至每平方米7526元。雖然存在去庫(kù)存化難等矛盾，但人口大省的集聚效應(yīng)使得鄭州剛需上升，今年上半年80到90平方米的住宅供應(yīng)量150.45萬(wàn)平方米，銷量109.21萬(wàn)平方米，改善型需求保持平衡。太原同樣如此，雖然煤價(jià)下跌，但區(qū)域性大城市的集聚效應(yīng)，使太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)。正如溫州房?jī)r(jià)下跌未能影響杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市群中大城市已經(jīng)顯示出明顯的資源集聚優(yōu)勢(shì)。
地方政府在暗中大力支持房?jī)r(jià)。如貴陽(yáng)市日前公布的《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施(試行)》，規(guī)定凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。另一些城市已經(jīng)將限購(gòu)的審核權(quán)下放給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從根本上放松了限購(gòu)。
這些做法短期有一定作用，但基本是徒勞的。地方政府不擁有做多房地產(chǎn)的根本手段——貨幣發(fā)行權(quán)與重要稅收政策制定權(quán)，地方政府也無(wú)法左右宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。說(shuō)到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)是貨幣泡沫、政策與實(shí)體經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的產(chǎn)物。
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