龔小鋒：警惕房企融資走入“無間道”的噩夢
2012-10-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：詩諾
數(shù)日前，龍湖上市至今首次配股融資，與花旗及高盛簽訂協(xié)議配售2.6億股份獲得款項總額約30.89億港元。據(jù)不完全統(tǒng)計，自9月以來越秀、金地、保利、佳兆業(yè)等大手筆融資案例已突破10個。
10月10日晨，融創(chuàng)中國發(fā)布首次海外融資公告，稱已與德銀、美銀美林等外資機(jī)構(gòu)訂立一份2017年到期的4億美元12.5厘優(yōu)先票據(jù)購買協(xié)議。
由于行業(yè)融資環(huán)境并不寬松，銀行信貸成效甚微，不被銀行看好的中小型房企，只能借新還舊，接受高利率的信托融資，走入高杠桿財務(wù)的融資怪圈，成為“手中無地?zé)o房、兜里無錢無糧”的典型。
相比之下，海外融資已為大型房企所熱衷，以融創(chuàng)、龍湖的海外發(fā)債行動為代表。最近金地也斥資收購香港星獅地產(chǎn)，繼萬科和招商后繼續(xù)開拓海外融資渠道，包括華潤等在港上市房企，在港融資房企競爭更加激烈。
目前不少券商均表示，海外機(jī)構(gòu)借此機(jī)會大幅提升了融資成本，年利率約由兩年前的4%-6%提升至9%-12%。如融創(chuàng)的發(fā)債年利率達(dá)12.5%，融資成本大幅度提高。海外融資門檻的提高是不爭的事實。
基于此，甚至有評論調(diào)侃房企出海“挨宰”。當(dāng)然，內(nèi)地房企海外融資是無奈之舉，但融資用途的變化，卻值得進(jìn)一步考量。相比此前融資緩解經(jīng)營壓力，現(xiàn)在房企更加重視規(guī)模擴(kuò)張，左手借進(jìn)補血，右手輸出買地。比如融創(chuàng)中國一邊高價拿地，一邊高價融資，企業(yè)風(fēng)險增加。
與此前綠城董事長宋衛(wèi)平“再也不買地了”的論調(diào)相反的是，近幾個月地市節(jié)節(jié)升溫，尤其是9月，眾多知名房企酣戰(zhàn)地市。在經(jīng)歷樓市回暖大量出貨之后，買地補倉勢在必行。萬科、龍湖、中海、華潤等巨頭不乏拿地資金總額超過百億者。
但在這個地市火熱的節(jié)點，房市的暗淡顯得突兀。今年的國慶黃金周，多地出現(xiàn)淡市，北京新建和二手商品住宅合計成交587套，創(chuàng)下四年來的新低。基于這一波上漲行情，房企日益缺少以價換量的意愿，降價促銷樓盤隨之減少。
在融資利率高企、償債壓力和風(fēng)險并行的情況下，能否保持理性拿地，保持小步推盤快跑，將成為房企會否走入“無間道”噩夢的試金石。
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