楊朝淅：下放預(yù)售審批權(quán)等同于救市
2012-10-12 來源：楊朝淅博客 編輯：紫琳
10月10日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，171項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消，另外還有143項(xiàng)審批權(quán)限調(diào)整下放。其中“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)在調(diào)整的之列。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，明確為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)的管理部門”。
業(yè)內(nèi)很多專家對此表示，下放審批權(quán)無關(guān)樓市調(diào)控政策。他們認(rèn)為雖然審批的機(jī)關(guān)變了，但審批標(biāo)準(zhǔn)并沒有變，審批權(quán)下放到縣級房管部門，更方便管理，關(guān)鍵不是看誰管，而是看怎么管，有沒有效力，能不能落實(shí)中央調(diào)控政策。
所謂預(yù)售許可審批權(quán)其實(shí)就是商品房預(yù)售許可證的審批權(quán)，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第131號令，《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的文件中有兩個(gè)最主要的文件，也是最硬性也最容易出問題的文件：投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。通常情況下，各地政府對此規(guī)定不盡相同，對于投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例，有的城市規(guī)定是25%，有的城市規(guī)定是30%;對于施工進(jìn)度，有的城市要求是多層封頂，高層完成2/3;有的城市是達(dá)到正負(fù)零。對這兩個(gè)條件一般做手腳的方式第一是出具虛假的驗(yàn)資報(bào)告，這個(gè)比較容易;第二是出具虛假的施工進(jìn)度證明，但這個(gè)有點(diǎn)難度，因?yàn)槭┕みM(jìn)度是非常直觀的，做到什么程度就是什么程度，一眼就可以看出來。而通常的做假手法是某一棟樓達(dá)到預(yù)售條件，但其他樓的施工進(jìn)度沒有達(dá)到條件，這時(shí)開發(fā)企業(yè)就買通相關(guān)人員，而對于要求上傳施工情況照片，就把那一棟樓從各個(gè)不同角度去照相，給人的感覺是不同的樓座，這樣就可以多辦幾棟樓的鄧預(yù)售證，從而達(dá)到多銷售的目的。
大家都知道，地方政府大多依賴于土地財(cái)政，所以對房地產(chǎn)更多地進(jìn)行鼓勵和保護(hù)，也就是地方政府在執(zhí)行中央政府對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上多是上有政策下有對策，甚至是頂風(fēng)出臺各種救市政策，比如大連、蕪湖、揚(yáng)州等地，而相對于地級市來講，各區(qū)縣對土地財(cái)政的依賴性更強(qiáng)，操作也更加靈活或者說更加不規(guī)范。所以下放審批權(quán)限，從感覺上來講審批標(biāo)準(zhǔn)沒有變，但是審批難度一定會降低。
預(yù)售審批難度降低的結(jié)果大家都知道，一定是開發(fā)商可以更容易地取得預(yù)售許可證，也就是說開發(fā)商會比原來審批權(quán)沒下放前提前取得預(yù)售許可證，所以開發(fā)商的資金壓力就會減小。舉例來講，一棟每層1000平米30層樓如果要做到2/3才能預(yù)售，建安成本按2000元計(jì)算的話，達(dá)到預(yù)售條件的話需要的資金是4000萬，而如果通過各種不規(guī)范操作，建到10層就銷售的話，只需要2000萬就可以了。所以開發(fā)商所需要的資金小了，而對于購房者來講，他們不知道其中有什么問題，他們只知道購房時(shí)要看五證，五證齊全了就可以買了，所以不影響開發(fā)商賣。而因?yàn)殚_發(fā)商不缺資金了，他們完全可以不降價(jià)了，所以說下放預(yù)售審批權(quán)等同于救市。
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