楊廷文：樓市壓力加劇 限購或即將取消
2012-10-11 來源：楊廷文 編輯：木木
隨著大量需求被擠壓，經(jīng)歷了幾輪調(diào)控，從目前市場反應(yīng)來看，國內(nèi)樓市成交量已明顯下降，但與此同時，越來越多的購房需求被擠壓和累積起來。
這些需求仍然大量存在，并沒有消失，城市每一天都有人長大成人、大學(xué)畢業(yè)、結(jié)婚生子，人口和住房需求仍在不斷增長，我認(rèn)為，這些需求只是暫時被壓制，但到了一定程度勢必會重新釋放出來，屆時，如何處理這些需求將成為更棘手的問題。
由于市場需求被抑制，開發(fā)商的投資開發(fā)熱情正在萎縮。從近期拿地的現(xiàn)狀就能看出開發(fā)商當(dāng)前的態(tài)度，我認(rèn)為，以前開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊的競逐幾乎是無底線的，最終成交地價往往高出出讓底價的數(shù)倍，但目前20%的溢價率就已經(jīng)算高價。再加上銀根收緊帶來的風(fēng)險，于是，“少拿地、少蓋房子”便成了當(dāng)下不少開發(fā)商的共識。
限購不應(yīng)是調(diào)控唯一手段，對于目前以限購為主的市場調(diào)控，我認(rèn)為，其初衷是為了實現(xiàn)房價穩(wěn)定，但單靠這一手段是不現(xiàn)實的，也不會長久維持。任何調(diào)控舉措都會有“后遺癥”，發(fā)展到一定程度就會發(fā)生微調(diào)。我建議，未來限購可以調(diào)整為限售，意即不再限制購買，任何人都可買房，但買了之后再交易時將大大提高門檻。譬如通過增加稅收，以此增加商品房的持有成本。但更為根本的措施，是在限制和打壓的同時增加土地和商品房有效供給。
我認(rèn)為，在‘壓’的同一時間要給他供應(yīng)，治標(biāo)又治本，兩種手段都得有，而不能只一味地過分壓抑市場。在增加供應(yīng)的同時，還要嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)商的開工時間表，確保每年商品房的開工和供應(yīng)量，不允許囤地和捂盤惜售。
我認(rèn)為，目前各地加快保障房的建設(shè)力度，就是一種增加供應(yīng)的方式，但保障房只是作為低端產(chǎn)品的一種供應(yīng)，高端的供應(yīng)也是少不了的。
我在2011年8月10日發(fā)表了《中國商業(yè)地產(chǎn)上演海盜計劃》，已經(jīng)驗證了這一事實，商業(yè)地產(chǎn)正在進行人才儲備，由于住宅市場被打壓導(dǎo)致投資風(fēng)險驟增，越來越多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，各地紛紛涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“大躍進”局面。
在我看來，這是調(diào)控帶來的副產(chǎn)品，企業(yè)一窩蜂去做商業(yè)地產(chǎn)可能會帶來更嚴(yán)重的問題。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險比住宅市場要大得多，出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險和幾率也比住宅更大，“建商場的時候很開心，貸款也更容易，但如果蓋出來租不掉，沒錢還銀行，就很危險了”。
我認(rèn)為，目前來看，商業(yè)地產(chǎn)仍處于上升期，市場需求量和居民消費能力仍較大。不過，對于一些不發(fā)達(dá)的二三線城市來說，一窩蜂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)會帶來階段性供過于求，市場需要一段時間的消化期。
商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的最大難題是人才瓶頸，現(xiàn)在最大的難題是商業(yè)地產(chǎn)增長速度太快但相關(guān)人才卻捉襟見肘。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前正在進行商業(yè)地產(chǎn)人才的儲備計劃。
在這種情況下外資收購正逢時，盡管國內(nèi)市場正經(jīng)歷動蕩，但在海外投資者看來，中國房地產(chǎn)市場前景仍然樂觀。
我認(rèn)為，雖然中國政府正嚴(yán)格控制熱錢流入，海外資金還是會尋找各種機會進入國內(nèi)。譬如，直接進行房地產(chǎn)投資的資金無法獲批，外資就往往改弦易轍通過貿(mào)易公司、科技公司等形式進入。
海外投資者還以各種渠道募集國內(nèi)資金進行房地產(chǎn)收購和投資。預(yù)計未來一年外資收購房地產(chǎn)項目的數(shù)量還會持續(xù)增加，“在外資看來，市場不好的時候就是收購的最好時機，很多資金已開始抄底。”統(tǒng)計顯示，從今年年初到8月中旬，海外投資者的比例占全部投資者的60%-70%，由于銀行銀根緊縮，本土投資者占比并不大。
以上綜述表明中國樓市壓力正在加劇，迫使限購令即將取消。
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