杜猛：政府不會(huì)繼續(xù)打壓房地產(chǎn)房價(jià)必將反彈
2012-10-10 來源：杜猛的博客 編輯：無憂
杜猛，財(cái)經(jīng)學(xué)者，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，民革北京大學(xué)支委黨員，北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任。
如果堅(jiān)持嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流終將崩潰，政府并不會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，十八大后房價(jià)必將反彈。
1. 中國銀行業(yè)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)。
2011年3月，海外媒體援引國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)人士稱，惠譽(yù)認(rèn)為一旦中國房地產(chǎn)泡沫破滅，中國銀行業(yè)將面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)，中國在2013年年中前爆發(fā)銀行業(yè)危機(jī)的概率高達(dá)60%。銀行業(yè)并不會(huì)因房價(jià)下調(diào)出現(xiàn)太大問題。從目前全國的基本情況來看，房價(jià)在連續(xù)下降9個(gè)月之后，從7月份開始回款回升，但上升幅度僅為百分之零點(diǎn)幾，可忽略不計(jì)，但房價(jià)下行9個(gè)月累計(jì)5個(gè)百分點(diǎn)降幅，卻被銀行以取消首套房貸優(yōu)惠利率及房貸加息吃掉了。房地產(chǎn)調(diào)控的一點(diǎn)點(diǎn)成果，紅利都被銀行拿走了。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)崩潰，銀行業(yè)絕對(duì)保不住，但在杜猛看來，就目前而言，中國的銀行不僅僅是全球利潤率最高的銀行，同時(shí)也是做按揭最安全的銀行。房地產(chǎn)給銀行帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)很小，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，在銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕中，政府、企業(yè)、銀行各自拿走三分之一，而且國內(nèi)的銀行或規(guī)避、或轉(zhuǎn)嫁，將風(fēng)險(xiǎn)化解，并對(duì)房價(jià)上漲起到推波助瀾的作用。
2. 2011年房地產(chǎn)融資2.5萬億即將進(jìn)入還款期。
2011年，在國內(nèi)外上市的152家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資約達(dá)到6500億元，非上市房地產(chǎn)企業(yè)通過信托方式的融資額也超過6500億元，通過私募股權(quán)投資基金等非金融機(jī)構(gòu)的短期小額貸款也數(shù)字驚人，杜猛預(yù)計(jì)這一數(shù)額也超過5000億元。不僅如此，中央企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中的投資也超過3000億元。除國務(wù)院準(zhǔn)批從事房地產(chǎn)開發(fā)的15家央企外，還有眾多央企并未退出房市，杜猛判斷，央企有60%-70%的資金，即3000億元以上的資金被變相挪用作房地產(chǎn)投資。“這2.1萬億的房地產(chǎn)融資，還是不窮盡的統(tǒng)計(jì)，”杜猛指出，在房地產(chǎn)范疇內(nèi)還有一些不可預(yù)見的融資，實(shí)際融資總額應(yīng)超過2.5萬億。而按照慣例，2010年10月28日之后進(jìn)行的信托融資在今年年底前后陸續(xù)到期;私募股權(quán)等非常規(guī)的綜合融資，通常成本較高。“房地產(chǎn)企業(yè)過去的融資和市場回款渠道都比較通暢，但現(xiàn)在無論是國家隊(duì)、上市隊(duì)，還是民營隊(duì)，都將面臨融資到期、還款壓力大的問題，”杜猛指出，一方面是還款壓力大，另一方面是房子賣不動(dòng)，房企或用新的貸款還款，或展期還款，但銀行也有自身的壓力，而且無限制展期也是違背相關(guān)規(guī)定的。
3. 如果堅(jiān)持嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流終將崩潰。
如果今年下半年國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)低迷，地產(chǎn)業(yè)回籠資金疲弱，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌將不可避免。從2010年新國八條出臺(tái)至今，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持久性是所有人沒有預(yù)料到的，杜猛指出，如果堅(jiān)持嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流終將崩潰，而目前，房企之所以能夠忍受調(diào)控，與地方融資平臺(tái)不無關(guān)系。與地方政府相比，房地產(chǎn)企業(yè)的情況似乎要相對(duì)樂觀。除融資之外，整個(gè)房地產(chǎn)市場中的自有資金仍有超過2萬億資金，從負(fù)債率來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資負(fù)債比多則60%-70%，少則20%-30%，全行業(yè)平均負(fù)債率為50%-55%。這與我國其他工業(yè)、礦產(chǎn)、汽車等行業(yè)相比已經(jīng)是非常低的，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地方政府高負(fù)債率，個(gè)別地方負(fù)債率達(dá)300%。鑒于地方政府的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)，房企們就跟地方政府對(duì)賭——如果資金鏈斷裂，也是地方政府融資的資金鏈斷裂在先。
4. 政府并不會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，十八大后房價(jià)必將反彈。
最重要的是，中國的房地產(chǎn)市場有較重的行政干預(yù)。杜猛指出，無論是買房者持幣觀望、房地產(chǎn)業(yè)形勢不佳，這都是次要的，最重要的是房地產(chǎn)資金流還是安全的。除了市場的剛性需求，支撐企業(yè)與地方政府對(duì)賭的條件主要在于，2012年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)低于預(yù)期，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行將對(duì)全年經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生不利影響，因此，政府并不會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，“我們很難去用現(xiàn)在的市場情況去判斷房價(jià)一定會(huì)降。”十八大召開在即，杜猛預(yù)計(jì)，十八大后房價(jià)必將反彈，但政府絕不會(huì)容忍出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，所以銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還是在縮小。與地產(chǎn)業(yè)給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)相比，銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)更值得關(guān)注。如果以十年的黃金周期來判斷銀行業(yè)的發(fā)展，到2016年，銀行的壟斷性、政策性紅利被吃完，行業(yè)利潤擠壓殆盡，銀行業(yè)將結(jié)束其高速成長期。長期以來，銀行的高利潤都是建立在房地產(chǎn)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)的痛苦之上，銀行高利潤時(shí)期的結(jié)束，對(duì)房地產(chǎn)而言卻是一件好事。
杜猛，曾經(jīng)主持集團(tuán)總部和上市公司的日常經(jīng)營管理工作，對(duì)所屬投資地區(qū)和分子公司，數(shù)千萬平米的開發(fā)面積，進(jìn)行管控，有國內(nèi)外上市公司主要負(fù)責(zé)人的工作背景，資本運(yùn)營和房地產(chǎn)投資與開發(fā)雙重工作經(jīng)驗(yàn)，是業(yè)界學(xué)院派和實(shí)戰(zhàn)派的代表性人物。
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