許子枋：房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇已無(wú)疑義
2012-10-10 來(lái)源：許子枋的博客 編輯：無(wú)憂
“世界經(jīng)濟(jì)迷茫中，中國(guó)房地產(chǎn)仍將倔犟前行。金融危機(jī)灰燼后，中國(guó)房地產(chǎn)亦可燒結(jié)舍利子。這是我最近兩月潛心研究的新結(jié)果。”我于2011年9月7日在騰訊微博上如是說(shuō)，到如今，應(yīng)該即將應(yīng)驗(yàn)了。
回顧今年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況，參考一些材料，我們可以知道：上半年成交量回暖顯著。一季度主要受益于開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，剛需釋放，二季度則主要是由于資金成本曲線下移使得改善性需求入市加快。從 7-8 月情況來(lái)看，樓市成交熱度依然不減，預(yù)計(jì)下半成交將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地區(qū)的房?jī)r(jià)。對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的逐步顯現(xiàn)結(jié)果的預(yù)判，很大程度上讓消費(fèi)者理性判斷了中央政府對(duì)樓市調(diào)控政策的預(yù)期。
我們且不管所謂的官方和民間數(shù)據(jù)，筆者從日常實(shí)踐和圈內(nèi)朋友的交流感知，從微觀層面看，8-9月份各地樓市的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)超出市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)已基本全線回暖。而且，更重要的是，無(wú)論出于客觀壓力還是主觀預(yù)期，行業(yè)的投資形勢(shì)發(fā)生改觀，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意愿開(kāi)始增強(qiáng)，主要原因是7-8月行業(yè)銷售持續(xù)好于之前市場(chǎng)預(yù)期，從行業(yè)各環(huán)節(jié)來(lái)看，銷售、投資、現(xiàn)金全面打通，行業(yè)已現(xiàn)確定性復(fù)蘇。
今年開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇前景的擔(dān)心主要集中在房地產(chǎn)投資上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資意愿急劇低落。但從目前看，因可觸摸的“金九銀十”雖然不會(huì)再像前些年那么狂放，但因房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性已不再存在，房?jī)r(jià)大跌預(yù)期的落空，將促使剛需和改善性客戶集體入市，“金九銀十”成為一個(gè)確定性的回暖季已無(wú)疑義，由此，房地產(chǎn)行業(yè)從低潮期的“去庫(kù)存”爬行到景氣再上升期的“再生產(chǎn)”基本也已無(wú)疑義。
9月14日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束貨幣政策會(huì)后宣布，啟動(dòng)第三輪量化寬松政策(QE3)：將每個(gè)月向美國(guó)經(jīng)濟(jì)注入400億美元，還將維持0-0.25%的超低利率期限將延長(zhǎng)到2015年中。
雖然，我們不能說(shuō)美元一量化寬松，中國(guó)房?jī)r(jià)就大漲，但地球是平的，QE3對(duì)于中國(guó)最大的挑戰(zhàn)在于通脹卷土重來(lái)，因?yàn)槊涝笖?shù)下滑可能導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，傳導(dǎo)到中國(guó)市場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)的輸入型通脹將壓縮降息等貨幣寬松和財(cái)政刺激政策空間，通脹上升將更大程度上制約中國(guó)央行未來(lái)貨幣政策的靈活性。
美國(guó)此輪量化寬松以抵押貸款支持債券為目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的刺激意義更大。在流動(dòng)性重啟的過(guò)程中，資源性行業(yè)和高周期性行業(yè)在短期內(nèi)應(yīng)該有較強(qiáng)的走勢(shì)，這也是一件并無(wú)疑義的事情，政府要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與降房?jī)r(jià)兩個(gè)并行相悖的目標(biāo)無(wú)疑更加困難，而在無(wú)法并行的情況下，允許房?jī)r(jià)適當(dāng)上行是不得不做的選擇，房?jī)r(jià)上行即意味著行業(yè)景氣度再度復(fù)蘇。
再者，我們?cè)囍治鲂乱粚谜畧?zhí)政后，在外需繼續(xù)低迷，內(nèi)需并未完全蓬勃的情況下，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子將以什么來(lái)作為經(jīng)濟(jì)振興的啟動(dòng)點(diǎn)和過(guò)渡面?據(jù)我仔細(xì)研讀李克強(qiáng)副總理發(fā)表在《求是》雜志的關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的系列文章后的心得，以及這幾年在城鎮(zhèn)策劃投資的實(shí)踐過(guò)程中，所遇到的地方省級(jí)最高領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城鎮(zhèn)化所給予的高度重視程度來(lái)看，筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)化(主要指三線城市、四線乃至五線城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā))將成為中國(guó)未來(lái)五年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并同時(shí)成為實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的平穩(wěn)過(guò)渡基礎(chǔ)面。而城鎮(zhèn)化雖然意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最后的春天，但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇所起的支持作用是毋容置疑的�？蓞⒖次以鴮懙奈恼隆冻擎�(zhèn)化大潮將吹旺樓市吹暗房?jī)r(jià)》。
雖然我說(shuō)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全面復(fù)蘇已無(wú)疑義，而目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商正在加大新開(kāi)工力度也逐步印證著這個(gè)判斷。但這些新開(kāi)工項(xiàng)目仍然是原來(lái)的存量土地，從土地市場(chǎng)方面觀察，上半年土地供應(yīng)減少、土地市場(chǎng)冷清是不爭(zhēng)的事實(shí)，即使下半年土地市場(chǎng)環(huán)比、同比出現(xiàn)改善是大概率事件，開(kāi)發(fā)商拿地仍然變得非常謹(jǐn)慎。
因此，我認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇確定無(wú)疑，但這個(gè)全面復(fù)蘇的力度仍然只是“弱復(fù)蘇”。如果從更長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行戰(zhàn)略考量，考慮到中國(guó)人口老齡化變局和房產(chǎn)存量的巨大隱性空置，我們說(shuō)這次房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇仍然只是房地產(chǎn)大潮東流的七彩回瀾而已。
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