張宏偉：房價連續(xù)上漲購房者已過最佳購房＂時間窗＂

2012-10-09 來源：張宏偉博客編輯：詩諾

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。

張宏偉

　　市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)

　　在房價連續(xù)4個月上漲的市場背景下，首先值得我們關(guān)注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實質(zhì)性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場表現(xiàn)來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現(xiàn)出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現(xiàn)象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。

　　政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態(tài)的變化。事實上，從市場買賣雙方心態(tài)來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現(xiàn)萎縮。

　　十一前后的房地產(chǎn)市場成交狀況亦是如此。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，具體而言，當(dāng)前市場處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

　　第一、市場成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動或被動地繼續(xù)博弈市場，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產(chǎn)市場的政策措施。

　　第二、部分開發(fā)商利用活動營銷、房展會等時機，發(fā)出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預(yù)期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購房者購房成本增加，導(dǎo)致部分購房者進一步觀望。

　　樓市政策博弈中房價緣何連續(xù)4月上漲?

　　那么，在目前市場“階段性”的觀望狀態(tài)下，緣何2012年9月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，

　　第一、從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-9月整個市場“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　第二、成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導(dǎo)致房價整體上止跌微漲的原因之一。

　　第三、以一線城市為代表的重點城市房價環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年9月十大城市住宅均價為15573元/平方米，環(huán)比上月上漲0.22%。具體來看，廣州、武漢分別上漲0.93%和0.77%，漲幅相對較高，南京、成都、北京、天津漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州、上海、重慶(主城區(qū))、深圳漲幅在0.1%以內(nèi)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）