牛刀：中國房價泡沫沒破房價根本就沒有穩(wěn)定
2012-10-09 來源：牛刀的博客 編輯：木木
牛刀，是中國房地產(chǎn)最具影響力的獨立評論家，中國地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)派，中國博客營銷理論首創(chuàng)者，游歷廣泛，著述頗豐，成功案例比比皆是。
這本來就不是一個問題，因為房價泡沫根本沒破。而房價泡沫是一定會破的。溫總故意放大泡沫，在5月份，一個月內(nèi)兩次降息，引得一些傻逼資金進入樓市，為的是一個適當?shù)臅r機一把絞殺。這是他的戰(zhàn)略，和華爾街配合的天衣無縫。中國5月份降息，美聯(lián)儲9月份推出變異后的QE3，直接購買中長期抵押證券，將會在半年至一年的時間，逐步抽干中國樓市的投機資金，不排除還有一點投機資金進入中國樓市，但是，有兩個時間節(jié)點，這些投機資金會受到重創(chuàng)。
一個是swap到期，在明年2月份，其威力相當于美元直接對人民幣加息50個基點。而這個期間正是開發(fā)商償債的高峰，大約有3000多億美元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會被贖回，直接對開發(fā)商構(gòu)成壓力。這筆債務(wù)不還是不行的，到時候降價多少錢都不會有人買房，開發(fā)商就糟了。所謂借錢容易還錢難，何況還的是美元。
其次，政府換屆后的半年左右，要實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，必須做兩三件事：
第一件事是清理爛帳壞帳。從銀行撥備提高到290%這個數(shù)據(jù)，從三年前的175%到2011年217%再到290%，我們可以看出，銀行爛賬壞賬趨勢不斷在攀升，銀行不僅應(yīng)付風險的警惕性越來越高，銀行壞賬爛賬的比例也在不斷攀升。從另一個角度看，在這種情況下，央行再大幅注水的可能性越來越小，否則，危機爆發(fā)將一瀉千里。當年朱镕基遇到的是沿海城市泡沫，現(xiàn)在遠比當年厲害，而且是全國性的。爛賬壞賬的數(shù)量絕對是海量，究竟是多少，誰也不知道，有可能已經(jīng)把很多銀行拉入破產(chǎn)的境地，至少會出現(xiàn)幾個雷曼兄弟。當年朱镕基成立國務(wù)院清理三角債領(lǐng)導小組時，王岐山是得力干將之一，本次在周小川退出行長之職時，可能親自兼任人民銀行行長，展開新的一輪轟轟烈烈的治理整頓，才能消除后患。
第二件事情是調(diào)整人民幣匯率。面對制造業(yè)商業(yè)的大量倒閉，人民幣只有兩種選擇：一種是直接將匯率直接調(diào)到底，可迅速擊潰東南亞各國貨幣，將制造業(yè)生機重新復(fù)蘇起來，那么，全球很多國家的沒有走的制造業(yè)可能繼續(xù)留住，自己國內(nèi)的中小企業(yè)才能恢復(fù)生產(chǎn);還有一種就是宣布實行人民幣匯率自由浮動，由企業(yè)直接結(jié)匯，國家不再承擔結(jié)匯的職責和人民幣的定價事務(wù)，因為市場自由定價，原來人民幣的定價體系自行消除。這樣，央行也不承擔匯率損失或者盈利。
第三件事情是迅速完善全社會保障機制。農(nóng)業(yè)人口一旦成為城市市民和藍領(lǐng)工人，應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)為城市戶籍，享受勞動保護和社會保障政策，不能一失業(yè)就什么都不管。農(nóng)業(yè)人口是依靠土地生活的，任何非法侵占農(nóng)民土地的行為都不應(yīng)該存在，法律應(yīng)該對此進行保障。非農(nóng)人口不管有無資金，都不能以任何借口去經(jīng)營農(nóng)民的土地。山林水面也一樣。
這三點是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。只有這三個方面的問題處理好了，中國經(jīng)濟才有可能轉(zhuǎn)型。這兩個時間節(jié)點將會對房價泡沫產(chǎn)生實質(zhì)性的沖擊。所以，房價根本就沒有穩(wěn)定。
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