黃俊康：商業(yè)地產(chǎn)未來10年將很艱難
2012-10-05 來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 編輯：詩諾
商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)正經(jīng)歷著前所未有的野蠻生長(zhǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，全球2011年在建的購物中心2960萬平方米，其中50%在中國(guó)。目前僅天津在建的16個(gè)項(xiàng)目總面積就達(dá)245萬平方米，超過除巴黎和莫斯科以外的任何一個(gè)歐洲城市現(xiàn)有購物中心的總面積。
“這幾年因?yàn)樽≌禺a(chǎn)被調(diào)控，再加上地方政府追求所謂的政績(jī)，商業(yè)地產(chǎn)是嚴(yán)重的供過于求。”萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康近日在中歐國(guó)際工商學(xué)院的一個(gè)論壇上稱，購物中心一哄而上的問題也逐漸暴露出來：購物中心的同質(zhì)性高，超過80%的商戶組合雷同，與此同時(shí)，爛尾或半生不死的購物中心增多，尤其在二、三線城市的新開發(fā)區(qū)。
高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事JamesHawkey的觀點(diǎn)也類似：部分城市出現(xiàn)了供過于求，而這和地方政府規(guī)劃不當(dāng)，以優(yōu)惠的招商引資條件吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。泡沫的出現(xiàn)，也給部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。
“招租變得越來越困難。商戶談判力增高，裝修補(bǔ)貼高，近5年，一線品牌裝修補(bǔ)貼從2萬元/平方米升至5萬元/平方米以上，個(gè)別一線品牌補(bǔ)貼金額10萬元/平方米。但商戶繳付租金越來越低。例如某國(guó)際快消時(shí)尚品牌，租賃租金從5年前‘底租+12%提成+管理費(fèi)’到現(xiàn)在‘租金+純扣點(diǎn)5.5%~6%’。”黃俊康說，開發(fā)商投資回收期愈來愈長(zhǎng)，最近上升至10年以上，甚至更長(zhǎng)。
他認(rèn)為，未來10年商業(yè)地產(chǎn)都很艱難，供過于求，10年后隨著中國(guó)人均GDP的提升，收入的增長(zhǎng)，那個(gè)時(shí)候可能會(huì)平衡。
為了能夠度過即將出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)，黃俊康稱，開發(fā)商要花更多時(shí)間、精力去培育商業(yè)項(xiàng)目，“一個(gè)商場(chǎng)要成功，最快要三年，一些不好的地點(diǎn)，七八年可能都看不到陽光。在這樣的情況下要有充足的現(xiàn)金流、長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育以及品牌商鋪的組合、補(bǔ)貼，還要有非常好的融資渠道。”黃俊康說，“因此我們希望盡快有一些房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品出來。要不然中國(guó)的房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)面臨的危機(jī)是巨大的。”
商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)不只因?yàn)榀偪窠ㄔO(shè)導(dǎo)致的供大于求，同時(shí)還面臨著電子商務(wù)的沖擊。“接下來我們更多要面向體驗(yàn)式消費(fèi)的東西了，但體驗(yàn)式消費(fèi)的商鋪，又存在一個(gè)問題：普遍租金水平不高。租金最高的還是服飾類、手袋類商鋪，因此需要很好的整合以及培育自己的商業(yè)品牌資源，形成特色。”黃俊康說。
“還有一個(gè)非常重要的經(jīng)驗(yàn)，就是無論多艱難、多辛苦，這個(gè)培育期多長(zhǎng)，都要建立自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，沒有這個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)就不要想做商業(yè)地產(chǎn)。”黃俊康認(rèn)為，“我想最終未來這十年，只有很少數(shù)有實(shí)力的、能耐得住寂寞的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者才可以度過這個(gè)嚴(yán)冬，才可以看到曙光。”
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