吳其倫:執(zhí)行限售的同時應(yīng)出臺政策鼓勵降價促銷
2012-10-04 來源：吳其倫的博客 編輯：無憂
吳其倫，上海政合企業(yè)管理咨詢有限公司董事長，獨(dú)立財經(jīng)評論人。
9月24日，廣州市國土房管局在官方微博透露，對市區(qū)個別異常高價的住宅項(xiàng)目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調(diào)控，開創(chuàng)商品房“限售”的先河。對此，廣州市國土房管局表示，“對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項(xiàng)目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的!”
對此，筆者以為，對于那些售價過高樓盤采取限售是很有必要的，因?yàn)檫@些高價樓盤往往會成為區(qū)域標(biāo)桿，將在很大程度上影響消費(fèi)者的心里預(yù)期，從而推升區(qū)域房價。可在執(zhí)行高價商品房限售政策時，應(yīng)秉持如下原則。
一、區(qū)別對待的原則。在執(zhí)行高價商品房限售政策時，應(yīng)根據(jù)其消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)別對待。
對于那些定位為高端消費(fèi)品或奢侈品的樓盤，其具體表現(xiàn)在高總價、高單價、高定位、高品質(zhì)(盡管大多名不符實(shí))，兼具投資與居住功能，對于這些產(chǎn)品，政府不必以限售的方式試圖穩(wěn)定或平抑其價格，由市場規(guī)律左右其價格波動即可;
對于開發(fā)商所推出的中、低端商品房，其定位為消費(fèi)品，這些產(chǎn)品主要滿足居住功能。對于這些產(chǎn)品政府有必要采取適當(dāng)?shù)拇胧┓�(wěn)定其價格、扶持其發(fā)展、限制其投資與投機(jī)。對其中的高價樓盤，采取限售措施是極有必要的。
二、堵疏結(jié)合的原則。在執(zhí)行高價商品房銷售政策時，應(yīng)在嚴(yán)格控制高價產(chǎn)品供應(yīng)的同時，采取措施鼓勵開發(fā)商以價換量，促進(jìn)銷售。
廣州市國土房管局表示，為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和市民準(zhǔn)確判斷市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進(jìn)銷售，及時對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項(xiàng)目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，該行政措施是必要的，也是必須的。
可以看出，這是廣州出臺高價商品房限售的初衷。對此，筆者深表贊同。可就目前的房地產(chǎn)市場而言，僅僅出臺旨在“堵”的限售政策還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)該出臺“疏”的政策。因?yàn)樾姓蕽夂竦南奘壅邩O易引起開發(fā)商的不滿，并將激發(fā)開發(fā)商的抵觸情緒。這樣，利益群體的代言人必將口誅筆伐，在輿論界掀起軒然大波，從而令執(zhí)行限售政策的相關(guān)部門陷于被動局面。
故此，筆者以為，在執(zhí)行嚴(yán)格的限售政策的同時，應(yīng)出臺政策鼓勵開發(fā)商降價促銷，這樣，既能穩(wěn)定開發(fā)商的情緒，又能令消費(fèi)者得到實(shí)惠，更能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
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