王良智：物流地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)業(yè)未來新增長點
2012-10-01 來源：王良智博客 編輯：詩諾
物流地產(chǎn)，作為一種新興地產(chǎn)形態(tài)正在我國房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，逐步成為許多開發(fā)商競相爭奪的新領(lǐng)域，也正在形成規(guī)模效應(yīng)逐步影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展潮流。物流地產(chǎn)已經(jīng)成為一些地方政府支持的新亮點。那么究竟何謂“物流地產(chǎn)”呢?
目前，關(guān)于物流地產(chǎn)有多種解釋和觀點。第一種觀點認為，物流地產(chǎn)是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)要求建立與物流客戶緊密合作關(guān)系，以其適當(dāng)?shù)慕灰讜r間，通過地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及物業(yè)服務(wù)等方式提供專業(yè)的物流房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容，經(jīng)營項目主要包括有支持業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)和設(shè)施，房地產(chǎn)項目和配套物業(yè)設(shè)施。
第二種觀點認為，物流地產(chǎn)，即由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施(物流園區(qū))后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。物流地產(chǎn),土地是核心�，F(xiàn)在有兩種形式:一是面向市區(qū)的配送基地,并輔以寫字樓、倉儲;二是集中的物流園區(qū)建設(shè).后者比較有可操作性。
第三種觀點認為，物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)社會發(fā)展的需求，在全球范圍內(nèi)選擇合適的地點，并投資建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)、完善的相關(guān)物流設(shè)施，再將此物流設(shè)施轉(zhuǎn)租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)有相關(guān)物流業(yè)務(wù)需求的客戶，并由物流地產(chǎn)投資商專業(yè)管理隊伍提供相關(guān)物業(yè)管理的物流活動。通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負擔(dān)，將能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù);另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險方面可以達到共贏局面。究其本質(zhì)而言，物流地產(chǎn)其實是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，通過二者的相互促進、相互補充，可以實現(xiàn)原有物流業(yè)價值鏈的擴充和延伸。同時，對于客戶外包非核心業(yè)務(wù)需求的滿足，有利于多方面融入客戶價值創(chuàng)造體系，有利于與客戶實現(xiàn)長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟，有利于從系統(tǒng)角度整合優(yōu)化物流服務(wù)，有利于形成持續(xù)核心競爭力。能夠為企業(yè)帶來更多的附加值。這也是物流地產(chǎn)商傾向于物流地產(chǎn)投資的根源，亦是國內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)興起的重要動因。(以上三種觀點均綜合網(wǎng)絡(luò)媒體相關(guān)資料進行分析)
筆者認為，物流地產(chǎn)就是為物流企業(yè)提供倉儲和生活配套服務(wù)的一種新型地產(chǎn)形態(tài)，物流地產(chǎn)是物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。物流地產(chǎn)有著其鮮明的時代特征，在未來相當(dāng)長一段時期將成為我國房地產(chǎn)業(yè)新的增長點。
我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，從改革開放以后才開始起步，近幾年特別是加入世貿(mào)組織以來，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國融入世界經(jīng)濟一體化步伐的加快，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為我國產(chǎn)業(yè)調(diào)整的一大趨勢，現(xiàn)代物流業(yè)正在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用。全國各地物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出方興未艾之勢，現(xiàn)代物流業(yè)作為服務(wù)經(jīng)濟中一個新興的產(chǎn)業(yè)，步入了全面發(fā)展的新階段�，F(xiàn)代物流業(yè)在全球范圍內(nèi)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為國際經(jīng)濟中不可忽略的新興生力軍�，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為體現(xiàn)一個國家和地區(qū)經(jīng)濟綜合競爭力的重要標(biāo)志。為了促進我國物流業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，國務(wù)院將物流產(chǎn)業(yè)列為國家十大調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)之一，2009年3月國務(wù)院出臺了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，規(guī)劃中明確提出要加快國際物流和保稅物流的發(fā)展，要完善現(xiàn)代物流體系，支持和鼓勵各類物流業(yè)項目建設(shè)，形成立體化綜合式現(xiàn)代化綜合物流體系，打造全面開放的物流綜合服務(wù)平臺。
現(xiàn)代物流業(yè)的迅速發(fā)展勢必帶動物流地產(chǎn)異軍突起。全國各地都在建設(shè)當(dāng)?shù)匚锪鲌@區(qū)，完善物流配套設(shè)施，逐步形成物流產(chǎn)業(yè)體系和物流地產(chǎn)服務(wù)體系。
現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展催生大量的倉儲庫房需求。物流業(yè)的基本條件就是要有充足的倉儲庫房以備物流客戶租用。這些倉儲庫房根據(jù)不同園區(qū)和項目在建筑風(fēng)格上會有所區(qū)別，但其地產(chǎn)屬性不會改變。
現(xiàn)代物流業(yè)的興起催生大量的物流園區(qū)配套設(shè)施需求。大規(guī)模的物流園區(qū)設(shè)置就需要配套建設(shè)住宿酒店、醫(yī)院學(xué)校、郵局銀行、餐飲飯店、商場超市等各類基礎(chǔ)設(shè)施。有的地方可能會形成物流鎮(zhèn)甚至物流城。這就需要進行科學(xué)規(guī)劃與合理布局。
現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展催生大量的生活住宅需求。尤其是一些大的物流港、物流圓、物流城，這方面的需求就會更大。物流園區(qū)一般情況下都建在城市郊區(qū)或交通便捷的地方，選址上要求特殊，由于遠離市區(qū)，就需要建設(shè)相應(yīng)的員工或商家生活住宅。而這些住宅因其屬為物流園區(qū)量身定造，在銷售上不存在問題。
現(xiàn)代物流業(yè)催生物流地產(chǎn)，物流地產(chǎn)成為現(xiàn)代物流業(yè)的載體將發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)運營與生活基本保障的重要作用。物流地產(chǎn)作為一種新興地產(chǎn)形態(tài)有著得天獨厚的獨特優(yōu)勢，一是物流地產(chǎn)服務(wù)對象十分明確，定位準(zhǔn)確。二是物流地產(chǎn)因物流業(yè)屬于國家重點振興的十大行業(yè)之一而不會受到調(diào)控政策影響。三是物流地產(chǎn)將會成為我國房地產(chǎn)業(yè)新的增長點。
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