鄧浩志：關(guān)于房地產(chǎn)限售政策的諸多影響
2012-10-01 來(lái)源：鄧浩志的博客 編輯：木木
鄧浩志：地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家。國(guó)家建設(shè)部主管刊物，最具權(quán)威房產(chǎn)平面媒體《中國(guó)房地信息》市場(chǎng)評(píng)論員。著名品牌營(yíng)銷專家，職業(yè)經(jīng)理人。 現(xiàn)同時(shí)在國(guó)內(nèi)六家地產(chǎn)專業(yè)媒體擁有個(gè)人專欄。為珠三角地區(qū)最具影響力樓市評(píng)論家之一�，F(xiàn)任粵博匯理事會(huì)主席兼創(chuàng)會(huì)顧問(wèn)成員。獲選廣州地產(chǎn)10年10大思想者稱號(hào)。 1999年開(kāi)始涉足地產(chǎn)。實(shí)戰(zhàn)派理論家。營(yíng)銷理論，策劃經(jīng)驗(yàn)豐富。
24日晚，廣州市國(guó)土房管部門披露高價(jià)房“限售”政策。對(duì)此情況房管局解釋，近期廣州中心區(qū)高價(jià)項(xiàng)目成交增多，占總成交比例走高，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，而有樓盤蓄客開(kāi)盤后現(xiàn)大量網(wǎng)簽，推動(dòng)均價(jià)異常上漲。房管局認(rèn)為，這會(huì)“造成市場(chǎng)不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。”為使房企和市民準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在黃金周以價(jià)換量，以合理價(jià)格促銷，所以對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)住宅項(xiàng)目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。
限售政策影響幾何，我有幾點(diǎn)看法供參考：
1、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能會(huì)顯示廣州樓價(jià)下跌。若干的高價(jià)樓盤因?yàn)楸唤够蛞笱舆t交易，會(huì)使得某個(gè)階段高價(jià)物業(yè)成交的暫時(shí)隱形，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，這個(gè)下跌是否真的下跌大家心里有數(shù)。
2、基本不會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期。雖然均價(jià)因?yàn)橄奘鄱霈F(xiàn)下跌，但千萬(wàn)不要低估現(xiàn)在民眾獲取信息的途徑，其實(shí)民眾對(duì)官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直就存在質(zhì)疑，所以這個(gè)所謂的均價(jià)下跌不會(huì)“糾正”購(gòu)買者的預(yù)期，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的“游戲”只會(huì)讓人更進(jìn)一步質(zhì)疑官方數(shù)據(jù)真實(shí)性，更容易造成信息混亂，為不實(shí)留言的傳播埋下種子。
3、影響范圍較為局限。珠江新城等若干高價(jià)項(xiàng)目影響的只是一些超高端物業(yè)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)范圍相對(duì)較窄，目前廣州一手住宅市場(chǎng)上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場(chǎng)。同時(shí)，樓價(jià)漲跌感覺(jué)仍由買賣雙方實(shí)際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤，其生活地附近的市場(chǎng)情況的感受才真正決定了其預(yù)期，
4、限售與限制捂盤可能相悖。為控制開(kāi)發(fā)商捂盤惜售造成供不應(yīng)求從而抬價(jià)，各地都有政府禁止開(kāi)發(fā)商捂盤，但這次有官方主導(dǎo)的“捂盤”讓人感覺(jué)與前期政策存在一定程度的沖突。
5、限售端產(chǎn)品會(huì)不會(huì)出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求?會(huì)不會(huì)助推該類型物業(yè)價(jià)格上漲?需要進(jìn)一步觀察。
6、 如果真的想控制房?jī)r(jià)，應(yīng)該考慮從調(diào)節(jié)地價(jià)、各種稅費(fèi)等環(huán)節(jié)考慮。此前調(diào)控的手段都集中在整個(gè)行業(yè)的末端，即政策都落在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者身上。然而樓價(jià)成本構(gòu)成最多的是來(lái)自于地價(jià)，還有建筑材料成本，人工成本，稅費(fèi)成本等等，若真想房?jī)r(jià)下降，其他環(huán)節(jié)費(fèi)用不降不行，特別是地價(jià)，政府是否敢于、勇于將地價(jià)將是問(wèn)題的關(guān)鍵。
7、行政干預(yù)過(guò)度不利行業(yè)發(fā)展。目前我們已經(jīng)有太多的行政干預(yù)手段。干預(yù)的范圍太廣，干預(yù)的內(nèi)容太多，限購(gòu)，限外，限貸，限售，限捂……。過(guò)多的行政干預(yù)已經(jīng)讓這個(gè)行業(yè)越來(lái)越不市場(chǎng)化，越來(lái)越有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的意味。不市場(chǎng)的結(jié)果是競(jìng)爭(zhēng)不充分，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，將影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
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