杜猛：國家不會再對房產(chǎn)打壓十八大后房價必反彈
2012-09-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳
2011年，在國內(nèi)外上市的152家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資約達(dá)到6500億元，非上市房地產(chǎn)企業(yè)通過信托方式的融資額也超過6500億元，通過私募股權(quán)投資基金等非金融機(jī)構(gòu)的短期小額貸款也數(shù)字驚人，杜猛預(yù)計(jì)這一數(shù)額也超過5000億元。
不僅如此，中央企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中的投資也超過3000億元。除國務(wù)院準(zhǔn)批從事房地產(chǎn)開發(fā)的15家央企外，還有眾多央企并未退出房市，杜猛判斷，央企有60%-70%的資金，即3000億元以上的資金被變相挪用作房地產(chǎn)投資。
“這2.1萬億的房地產(chǎn)融資，還是不窮盡的統(tǒng)計(jì)，”杜猛指出，在房地產(chǎn)范疇內(nèi)還有一些不可預(yù)見的融資，實(shí)際融資總額應(yīng)超過2.5萬億。而按照慣例，2010年10月28日之后進(jìn)行的信托融資在今年年底前后陸續(xù)到期;私募股權(quán)等非常規(guī)的綜合融資，通常成本較高。
“房地產(chǎn)企業(yè)過去的融資和市場回款渠道都比較通暢，但現(xiàn)在無論是國家隊(duì)、上市隊(duì)，還是民營隊(duì)，都將面臨融資到期、還款壓力大的問題，”杜猛指出，一方面是還款壓力大，另一方面是房子賣不動，房企或用新的貸款還款，或展期還款，但銀行也有自身的壓力，而且無限制展期也是違背相關(guān)規(guī)定的。
如果堅(jiān)持嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流終將崩潰
如果2012年下半年國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)低迷，地產(chǎn)業(yè)回籠資金疲弱，整個地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌將不可避免。
從2010年新國八條出臺至今，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持久性是所有人沒有預(yù)料到的，杜猛指出，如果堅(jiān)持嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流終將崩潰，而目前，房企之所以能夠忍受調(diào)控，與地方融資平臺不無關(guān)系。
與地方政府相比，房地產(chǎn)企業(yè)的情況似乎要相對樂觀。除融資之外，整個房地產(chǎn)市場中的自有資金仍有超過2萬億資金，從負(fù)債率來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資負(fù)債比多則60%-70%，少則20%-30%，全行業(yè)平均負(fù)債率為50%-55%。這與我國其他工業(yè)、礦產(chǎn)、汽車等行業(yè)相比已經(jīng)是非常低的，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地方政府高負(fù)債率，個別地方負(fù)債率達(dá)300%。
鑒于地方政府的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)，房企們就跟地方政府對賭——如果資金鏈斷裂，也是地方政府融資的資金鏈斷裂在先。
政府并不會繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，十八大后房價必將反彈
最重要的是，中國的房地產(chǎn)市場有較重的行政干預(yù)。無論是買房者持幣觀望、房地產(chǎn)業(yè)形勢不佳，這都是次要的，最重要的是房地產(chǎn)資金流還是安全的。除了市場的剛性需求，支撐企業(yè)與地方政府對賭的條件主要在于，2012年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)低于預(yù)期，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行將對全年經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生不利影響，因此，政府并不會繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，“我們很難去用現(xiàn)在的市場情況去判斷房價一定會降。”
十八大召開在即，預(yù)計(jì)，十八大后房價必將反彈，但政府絕不會容忍出現(xiàn)報復(fù)性反彈，所以銀行業(yè)的風(fēng)險還是在縮小。
與地產(chǎn)業(yè)給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險相比，銀行自身的風(fēng)險更值得關(guān)注。
如果以十年的黃金周期來判斷銀行業(yè)的發(fā)展，到2016年，銀行的壟斷性、政策性紅利被吃完，行業(yè)利潤擠壓殆盡，銀行業(yè)將結(jié)束其高速成長期。
長期以來，銀行的高利潤都是建立在房地產(chǎn)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)的痛苦之上，銀行高利潤時期的結(jié)束，對房地產(chǎn)而言卻是一件好事。
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