張宏偉：房價在第四季度難有反彈的機會
2012-09-27 來源：張宏偉的博客 編輯：無憂
張宏偉，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)。
9月24日消息，廣州市國土房管局今晚在官方微博透露，對市區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調控，開創(chuàng)商品房“限售”的先河。
而之前，上海9月份前后房管局發(fā)文兩次，重申嚴格執(zhí)行限購政策。
廣州、上海等城市“限售”或重申嚴格執(zhí)行限購政策，從其指向來看，主要還是為了防止價格上漲而來。從原因角度而言，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為主要有兩方面：
第一、今年6月份全國房價“止跌微漲”之后出現連續(xù)三個月上漲的現象，樓市重新面臨房價上漲的壓力，為了完成年度房價控制目標，各個地方政府會采取相應的措施調節(jié)市場成交趨勢及房價的走勢，嚴格執(zhí)行限購政策，引導市場增加市場供應量，繼續(xù)“以價換量”。
第二、防止高端樓市的集中成交再度推高已經開始上漲的樓市均價。從廣州限售政策指向來看，廣州樓市限售其實主要是針對高端樓市的成交，另外，從今年一線城市的歷史成交數據來看，過去幾個月部分城市高端樓盤或高端樓市成交集中放量，導致市場成交均價從結構上被拉升提高，從而推動整體樓市價格向上走，一線城市重申限購政策嚴格執(zhí)行，也是為了防止高端樓市再度集中放量推高房價。
從以上原因角度來看，盡管“限售”是為了防止高端樓市集中成交放量從結構上推高房價，但是，“限售”有一定的不合理性，“限售”否認了一部分具有購房資格的人群對于高端樓盤的購房資格，從一定意義上，也不利于高端樓盤市場繼續(xù)以價換量。
其實，我們可以來具體看一下過去幾個月高端樓市放量的原因。其原因主要有兩方面：其一，這些高端樓盤以低開或降價的方式引起投資客或者購房者的關注，導致這些已經被壓抑需求的高端樓市需求集中入市;其二，各地在樓市限購政策執(zhí)行方面不是太嚴格，在操作上可以采取擦邊球的方式進行操作，這樣，一些多套房的投資客或者購房者就可以通過打擦邊球的方式進行購房，這些需求的集中入市一定程度上也拉升了高端樓市的成交量價。
從以上分析可知，如果高端樓盤“限售”了，那么，這些樓盤即使降價也沒有辦法取得銷售業(yè)績，具有購房資格的人群也沒有辦法購買這樣的樓盤。因此，從一定意義上來講，“限售”不利于市場自由競爭，不利于高端樓市繼續(xù)以價換量，符合購房資格的人群也沒有辦法購買已經被限購的項目(甚至降價的項目)就顯得有些不太合理。
因此，廣州施行限售的樓市政策，從效果角度而言，盡管基本上和上海如出一撤，短期內表面上可以控制高端需求入市而帶來的結構性的房價上漲。但是，“限售”也只能控制其短期內沒有辦法成交，而其一旦入市，其勢必還會影響到未來的房地產市場的量價走勢，廣州“限售”高端樓盤，從根本上也難以控制房價上漲。
因此，當前來講，嚴格執(zhí)行限購政策，盡可能多的讓市場增加供應量，防止形成相對緊張的市場供求關系，而不是限制市場供應量入市，同時，也要防止打擦邊球的政策繼續(xù)執(zhí)行，堅持去投資化的樓市調控政策，防止不合理的需求進入高端樓市就顯得非常必要。
那么，在限購政策嚴格執(zhí)行的市場背景下，年內房地產市場走勢如何?
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，房價在第四季度難以有反彈的機會，雖然個別城市的房地產市場存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但是，限購與限貸本質上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產市場價格的走勢，在限購嚴格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會走低，有可能繼續(xù)以價換量的市場狀態(tài)，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。
同時，樓市微調政策仍然是大趨勢，首套房需求及自住需求仍然會在微調政策刺激下繼續(xù)放量，政策層面不會對于這些樓市需求進行控制和打壓。同時，筆者也認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。
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